日前，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第一批），將有22宗地塊擬于3月8日至6月7日期間發(fā)布出讓公告，其中中心四區(qū)占比近五成，新地塊供應(yīng)規(guī)模不小。2024年1月，廣州首次土拍推出的天河、白云各1宗宅地因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍，那么供應(yīng)大增的土地市場(chǎng)承接力會(huì)如何？

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前兩月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額達(dá)到1577億元，同比大幅增長(zhǎng)30.6%，房企投資在恢復(fù)，而且近期不少民企出手拿地，傳遞出積極的信號(hào)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)年前幾批供地將影響到上半年整體市場(chǎng)熱度，因此通常推地質(zhì)量偏優(yōu)，且房企補(bǔ)倉(cāng)意愿較強(qiáng)，共同促進(jìn)了土拍市場(chǎng)的升溫。從供地趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊的土拍熱度依舊延續(xù)。

　　土地市場(chǎng)出現(xiàn)三個(gè)積極信號(hào)

　　和二月下跌的銷售數(shù)據(jù)相比，近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯不同的走向，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額大幅增長(zhǎng)，核心城市土地溢價(jià)率上升以及龍湖、濱江等民企紛紛出手拿地，透露出來(lái)的積極信號(hào)引起行業(yè)關(guān)注。

　　中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年1~2月，TOP100企業(yè)拿地總額1577億元，同比大幅增長(zhǎng)30.6%，雖較1月同比增速有所下降，但房企拿地意愿持續(xù)恢復(fù)。中指研究院分析師孟新增表示，其原因主要為2月份北京、深圳等一線城市拍地，土地出讓金額較高，抬高了拿地總額。此外，房企自2022年以來(lái)拿地意愿持續(xù)低迷，部分企業(yè)土地儲(chǔ)備有所不足，亟需拿地補(bǔ)充。同時(shí)，支持房企融資政策正在落地見(jiàn)效，助力房企投資。

　　可以看到，核心城市土地溢價(jià)率上升，出現(xiàn)多宗溢價(jià)成交地塊。比如，取消土地限價(jià)后，杭州新年的首場(chǎng)土拍7宗地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到了19.1%。從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，2月入榜地塊成交金額門檻為21億元。廣州市潤(rùn)喆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（華潤(rùn)置地、廣州城投、廣州珠實(shí)、廣州南沙交投聯(lián)合體）以底價(jià)36.45億元摘得的天河區(qū)岐山路地塊，即吉山倉(cāng)二期地塊入榜。

　　近日，龍湖時(shí)隔四年再次出手在佛山拿地。事實(shí)上，在春節(jié)假期結(jié)束后，龍湖就迅速開(kāi)啟拿地節(jié)奏，2024年已斥資11.74億元拿地。此外，濱江斥資24億元拿下杭州地塊、偉星等民企紛紛出手拿地，也引起市場(chǎng)關(guān)注的熱度。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這些土地市場(chǎng)的信號(hào)表現(xiàn)出房企投資心態(tài)的變化，隨著變化量的累積，也將形成新的行業(yè)趨勢(shì)。

　　三類房企是目前的拿地主力

　　中指院的數(shù)據(jù)顯示，從1~2月的新增貨值來(lái)看，華潤(rùn)置地、中建壹品和招商蛇口分別以444億元、412億元、159億元新增貨值位列前三。TOP10企業(yè)2024年1~2月新增貨值總額2080億元，占TOP100企業(yè)的33.6%，新增貨值門檻為22億元，與2023年同期持平。

　　從目前市場(chǎng)拿地的主力來(lái)看，房企投資依然呈現(xiàn)高度集中、高度分化的特點(diǎn)。雖然百?gòu)?qiáng)房企拿地金額、新增貨值和建面，都表現(xiàn)為上漲，但上漲主要是由于榜單頭部的二十家房企的拉升作用，頭部企業(yè)對(duì)核心城市高價(jià)值地塊的追逐，大大拉高了整體的成交數(shù)據(jù)，而這也將體現(xiàn)在今后的房企市場(chǎng)規(guī)模和市占率中。

　　目前積極拿地的主要有三類房企。一是以華潤(rùn)置地、招商蛇口為代表的國(guó)央企巨頭。從2024年的新增貨值排行就可見(jiàn)一斑。二是“建筑系”地產(chǎn)公司。今年前2月的拿地十強(qiáng)榜單中，就有中建壹品、中建信和中鐵建三家公司上榜。

　　房企不拿地以后，作為工程承包方的建筑系公司，開(kāi)始走向前臺(tái)，自己拿地接項(xiàng)目。他們有資金優(yōu)勢(shì)，又有完善的產(chǎn)業(yè)鏈資源，自己拿地自己開(kāi)發(fā)施工，安全系數(shù)更高，同時(shí)其他房企算不過(guò)賬的地，建筑系地產(chǎn)公司依然可以賺錢，拿地靈活度也更高。

　　比如中國(guó)建筑旗下的“中建”系，中建八個(gè)局院都有自己的房地產(chǎn)公司，包括中建東孚（中建八局）、中建壹品（中建三局）、中建信和（中建五局）、中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建地產(chǎn)廣州（中建四局）等。根據(jù)克而瑞的新增貨值排行榜，去年中建東孚、中建玖合、中建壹品、中建智地新增貨值分別達(dá)到268.4億元、264.2億元、194.4億元、157.1億元，全部進(jìn)入拿地榜單50強(qiáng)。

　　三是城投公司。近幾年各地城投成為拿地的主力，幾乎拿下了市場(chǎng)1/3以上的地塊。前2月新增土地建面排名第一的就是石家莊城發(fā)投集團(tuán)。隨著財(cái)政部明文禁止城投舉債托底拿地、地方化債重點(diǎn)工作推進(jìn)，目前仍在拿地的城投公司基本都具備一定的開(kāi)發(fā)能力。

　　記者觀察

　　分化持續(xù) 優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加提高吸引力

　　值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)整體仍較冷的形勢(shì)下，為吸引房企拿地，部分城市繼續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量。2024年，已有多個(gè)城市公布第一批供地計(jì)劃，以廣州來(lái)看，22宗地塊中10宗都位于中心四區(qū)，廣鋼、廣紙、金融城、世界大觀等熱點(diǎn)板塊都推出地塊強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)貨。

　　房企在銷售速度減緩的情況之下，出于安全性考慮，更愿意為優(yōu)質(zhì)地塊買單。去化好的城市和地塊更加吸引房企，房企亦愿意為優(yōu)質(zhì)城市的項(xiàng)目重金購(gòu)地?？梢灶A(yù)計(jì)，土地市場(chǎng)分化還將持續(xù)。整體土地市場(chǎng)成交量的低迷，也不影響核心城市土地溢價(jià)攀升。尤其是去年年底，土地限價(jià)解除，溢價(jià)率也自然會(huì)不斷走高。

　　此外，由于目前行業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，以及對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的內(nèi)卷，都已進(jìn)入白熱化階段，也影響了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，這也讓本土房企在土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)中更容易有客戶、成本和信息優(yōu)勢(shì)，本地房企也成為拿地的主流。

　　格局分析

　　延續(xù)以中心四區(qū)為主的格局 金融城、廣鋼新城等“推新”

　　根據(jù)公告顯示，2024年第一批宅地清單總計(jì)22宗宅地，總用地面積超120公頃，建面268.47萬(wàn)m2，分別位于天河、海珠、荔灣、白云、花都、番禺、從化，共7個(gè)行政區(qū)。從區(qū)域分布來(lái)看，花都區(qū)擬出讓地塊最多，達(dá)到5宗地塊，天河、荔灣、番禺各有4宗地塊，而海珠區(qū)和白云區(qū)則各有2宗地塊，從化區(qū)有1宗地塊。越秀、增城、南沙和黃埔暫無(wú)地塊掛出?？梢?jiàn)，中心四區(qū)仍然占據(jù)著近半比例。

　　其中天河區(qū)、荔灣區(qū)分別捧出了位于金融城及廣鋼新城片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊。海珠區(qū)的廣紙板塊等雖然也有地塊亮相，但由于是體量較小的“蚊型地”，關(guān)注度相對(duì)較低。

　　從供地情況來(lái)看，面對(duì)持續(xù)處于調(diào)整之中的二級(jí)市場(chǎng)，作為一級(jí)市場(chǎng)的土拍也更趨謹(jǐn)慎。在結(jié)構(gòu)上不僅延續(xù)著以中心四區(qū)為主的格局，金融城、廣鋼新城等久未有宅地釋出的板塊更是誠(chéng)意“推新”。這些地塊，也由于其稀缺性和高確定性受到了業(yè)內(nèi)關(guān)注。對(duì)于長(zhǎng)期關(guān)注這兩個(gè)板塊，卻未找到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，可重點(diǎn)關(guān)注。

　　金融城板塊

　　控規(guī)調(diào)整釋放宅地 持續(xù)天河熱度

　　隨著一批話題項(xiàng)目的入市，天河區(qū)無(wú)疑成為了廣州樓市受關(guān)注度最高的區(qū)域。不過(guò)，從供地格局來(lái)看，金融城板塊最有可能接棒天河?xùn)|，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)所在。在今年天河區(qū)上半年擬出讓的四宗宅地之中，兩宗位于世界大觀板塊，兩宗位于金融城板塊，都可以稱得上核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，但在過(guò)去十年僅有三宗宅地出讓的金融城，無(wú)論是從區(qū)位還是稀缺度而言，更具看點(diǎn)。

　　根據(jù)公告，金融城擬出讓的兩宗地分別為住宅和商住地塊，面積分別為10.35及7.74萬(wàn)平方米。兩宗地塊相鄰，均位于黃埔大道以南、車陂路以東，南向望江。當(dāng)前，地塊周邊的一手住宅項(xiàng)目十分稀缺，主要有江源半島和珠江天酈，前者由于歷史原因上車門檻相對(duì)較低，珠江天酈的總價(jià)段則在千萬(wàn)元以上。而同等地段的商住大平層，則有著更為高端的定價(jià)體系。

　　因此，在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商追逐確定性的市場(chǎng)氛圍之下，該宗地塊也被視作有較高的可能性遭到 “爭(zhēng)奪”。實(shí)際上，由于起拍價(jià)格較高，只要溢價(jià)率達(dá)到1%，便可以刷新廣州樓面地價(jià)TOP10排行榜。

　　對(duì)于關(guān)注金融城板塊的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，該宗地的出讓可能是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。從板塊的價(jià)值來(lái)說(shuō)，金融城一直被視作與珠江新城、琶洲同等量級(jí)的價(jià)值高地。但與此同時(shí)，由于宅地供應(yīng)稀缺，金融城板塊內(nèi)可供置業(yè)者選擇的優(yōu)質(zhì)一手標(biāo)的并不多。起步區(qū)內(nèi)，駿景花園、富力天朗明居等二手樓齡已經(jīng)較長(zhǎng)，這也使得位于金融城東區(qū)的美林湖畔、盈彩美居、蘭亭盛薈等二手次新房此前溢價(jià)較高。

　　值得注意的是，在2023年底，金融城北區(qū)控規(guī)調(diào)整公示，新增了六宗宅地，而此次上架的兩宗涉宅用地，也是于年后調(diào)整控規(guī)后掛牌。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間金融城片區(qū)或仍有宅地釋出，優(yōu)質(zhì)一手項(xiàng)目值得置業(yè)者期待。

　　廣鋼新城板塊

　　時(shí)隔三年再出新地 將完善片區(qū)配套

　　如果說(shuō)，金融城是天河的一大亮點(diǎn)，那么在過(guò)去兩年主要以白鵝潭片區(qū)為主的荔灣區(qū)，今年的重頭戲則可以看看廣鋼片區(qū)。作為老城區(qū)此前市場(chǎng)聲量最大的連片開(kāi)發(fā)區(qū)域之一，廣鋼今年一口氣擬出讓兩宗涉宅用地。要知道，在2021年出讓的廣鋼234地塊曾被冠以“廣鋼新城最后一塊宅地”的稱號(hào)，其后轉(zhuǎn)化入市的中海保利朗閱目前是廣鋼板塊唯一一個(gè)在售新盤，均價(jià)集中在6萬(wàn)元~7萬(wàn)元/平方米。

　　當(dāng)下的廣鋼新城，已經(jīng)成為了老城區(qū)范圍內(nèi)城市面貌新、配套資源齊全的板塊，在這樣的確定性之下，兩宗新亮相的宅地，也被預(yù)測(cè)“不愁賣”。

　　從地塊素質(zhì)來(lái)看，兩宗地各自都亮點(diǎn)突出。其中，鶴洞路以南AF040134地塊，即鶴洞汽修廠地塊，其亮點(diǎn)在于地塊容積率僅2.4，在容積率較高的廣鋼板塊，未來(lái)居住的舒適度將有一定稀缺性。

　　而位于鶴洞東地鐵站西側(cè)的AF040109地塊，前身是廣鋼新城綜合體地塊1、2號(hào)地，因此也被稱作廣鋼一號(hào)地塊。不久之前，該地塊經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)，未來(lái)將配套商業(yè)及學(xué)校。商業(yè)一直被視作是廣鋼片區(qū)的短板，作為人口密度極大的居住區(qū)，仍然依靠社區(qū)級(jí)商業(yè)，居民的購(gòu)物需求則需要依靠位于醫(yī)藥港的星河coco park等商業(yè)體。有消息稱，該宗地塊對(duì)于配套商業(yè)能級(jí)的要求較高，這也就意味著廣鋼板塊的商業(yè)資源有望得到明顯提升。此外，地塊規(guī)劃還要求配建九年一貫制學(xué)校，板塊的教育資源將進(jìn)一步豐富。