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轉(zhuǎn)型之路漫長(zhǎng)且艱難

萬(wàn)科的陣痛與新機(jī)

2023-11-10 11:20 來(lái)源:南方日?qǐng)?bào) 次閱讀
 
萬(wàn)科的陣痛與新機(jī)

南方日?qǐng)?bào)記者 柴亞娟

近段時(shí)間,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科債券出現(xiàn)異常波動(dòng)引發(fā)外界關(guān)注。11月6日,萬(wàn)科與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)舉行三季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì),會(huì)上,萬(wàn)科管理層表示,萬(wàn)科基本情況無(wú)恙,流動(dòng)性依舊穩(wěn)健;深圳國(guó)資委與深鐵表態(tài)堅(jiān)定支持萬(wàn)科,并表明已經(jīng)準(zhǔn)備好豐富的“工具箱”去應(yīng)對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

11月7日,萬(wàn)科股債市場(chǎng)出現(xiàn)回升走勢(shì),萬(wàn)科A開(kāi)盤走高,以近2%的漲幅領(lǐng)跑,同時(shí),企業(yè)多只債券大漲。顯然,深圳國(guó)資委的撐腰幫助萬(wàn)科度過(guò)了眼前的危機(jī),不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,真正解除危機(jī)需要的是整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和市場(chǎng)信心的修復(fù)。

當(dāng)下,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期,而房地產(chǎn)新模式的探索是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,新舊模式的轉(zhuǎn)換顯然是一個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程。實(shí)際上,早在5年前就喊出“活下去”的萬(wàn)科,比同行更早地進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型之路究竟走得如何,能否幫助其真正破解信任危機(jī)、穿越周期,持續(xù)健康地活下去?

截圖20231110141049.png

早在5年前就喊出“活下去”的萬(wàn)科,比同行更早地進(jìn)入轉(zhuǎn)型期。 ? ?資料圖片

走過(guò)了“交學(xué)費(fèi)”階段

在行業(yè)轉(zhuǎn)型的艱難時(shí)期,萬(wàn)科財(cái)報(bào)顯示,公司保持穩(wěn)健,財(cái)務(wù)狀況良好,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正,銷售規(guī)模保持在頭部陣營(yíng)。今年8月30日發(fā)布的2023年半年報(bào)顯示,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入267.3億元,同比增長(zhǎng)11.9%,實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。

“自今年6月起,泊寓已實(shí)現(xiàn)單月利潤(rùn)連續(xù)回正,9月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正,預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利?!?0月20日,萬(wàn)科舉辦的媒體見(jiàn)面會(huì)上,泊寓總經(jīng)理胡冬華分享了萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的最新發(fā)展情況。截至目前,泊寓已在19個(gè)城市為8.3萬(wàn)間保障性租賃住房提供運(yùn)營(yíng)服務(wù),在市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中,納保數(shù)量位居第一。

10月26日,萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)于消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)中拔得頭籌,中金印力REIT成為第一批正式進(jìn)入公開(kāi)發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一。

當(dāng)晚,郁亮在微信朋友圈發(fā)文感慨,“REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性,類似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性,能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通,萬(wàn)科將有望真正從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商,也為投資者提供了更多選擇,其深遠(yuǎn)影響將隨時(shí)間顯示出來(lái)?!?/p>

在郁亮看來(lái),萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)起步比較早,但以前吃掉了很多利潤(rùn),如今“學(xué)費(fèi)”終于付完了,不再成為負(fù)擔(dān)。

“經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢,在短期內(nèi),對(duì)整體盈利表象要有重大改變,還有難度?!庇袅琳f(shuō),轉(zhuǎn)型不是一蹴而就,與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同,經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)是“滾雪球”業(yè)務(wù),給一定的時(shí)間,將會(huì)對(duì)收入、利潤(rùn)有重大影響。“在外部條件具備的情況下,萬(wàn)科會(huì)做好準(zhǔn)備,也會(huì)保持耐心?!?/p>

努力熬過(guò)轉(zhuǎn)型“陣痛期”

經(jīng)營(yíng)服務(wù)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)正向盈利,意味著萬(wàn)科轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效,相當(dāng)于企業(yè)完成減脂、增肌、活血,萬(wàn)科本應(yīng)以一個(gè)更加健康、飽滿的狀態(tài)應(yīng)對(duì)眼前的挑戰(zhàn)。出乎意料的是,郁亮卻坦白,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入馬拉松“撞墻期”,陣痛比預(yù)想的更長(zhǎng)、更痛。

馬拉松“撞墻”是指運(yùn)動(dòng)員在比賽中必須經(jīng)歷的一段艱難路程,通常發(fā)生在賽程的30公里左右。在這段賽程中,跑者體能嚴(yán)重消耗,肌肉酸痛,配速下降,身體到了極限狀態(tài),甚至失去行動(dòng)能力,就像“撞墻”一樣。

媒體見(jiàn)面會(huì)上,熱愛(ài)馬拉松的郁亮以長(zhǎng)跑中的身體動(dòng)能轉(zhuǎn)換為例,他認(rèn)為,“今天(房地產(chǎn)市場(chǎng))的狀態(tài)有點(diǎn)像馬拉松‘撞墻’。身體原來(lái)消耗碳水化合物,以糖轉(zhuǎn)換能量,但跑了30公里之后體內(nèi)的糖基本消耗完了,開(kāi)始燃燒脂肪轉(zhuǎn)化能量讓你往前跑。燃燒脂肪轉(zhuǎn)化比較慢,需要5—10分鐘,這一段時(shí)間是最痛苦的,因?yàn)樘遣粔蛄?#xff0c;脂肪還沒(méi)起來(lái),熬過(guò)去就能跑下去?!?/p>

兩年前,行業(yè)剛觸及深水區(qū)時(shí),郁亮對(duì)于市場(chǎng)的判斷尚是“尊重常識(shí),回歸常態(tài),陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”。

“陣痛的壓力對(duì)每個(gè)人都一樣,各方都不容易,都在努力熬過(guò)陣痛期?!?/p>

陣痛之后的機(jī)會(huì)在哪里?

陣痛之后的機(jī)會(huì)在哪里?萬(wàn)科認(rèn)為是與客戶同步發(fā)展,與城市同步發(fā)展。

在10月20日的萬(wàn)科媒體交流會(huì)上,萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張海認(rèn)為當(dāng)前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化,客戶已成為最寶貴的資源?!艾F(xiàn)階段首先要將基本功練得更好,所謂基本功,首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中,也包括加強(qiáng)與客戶互動(dòng),滿足客戶新的需求。”

在張??磥?lái),萬(wàn)科這些年的種種探索與實(shí)踐,都是“推動(dòng)變化,并成為變化”的過(guò)程。郁亮持同樣的觀點(diǎn),“沒(méi)有成功的企業(yè),只有時(shí)代的企業(yè)?!痹谒磥?lái),每個(gè)企業(yè)都要適應(yīng)時(shí)代的變化,做時(shí)代需要的事情,才可能做到成功。

郁亮認(rèn)為,住房市場(chǎng)需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”的階段,走向“好不好”的階段。目前客戶對(duì)居住的需求越來(lái)越多,類型也越來(lái)越多樣化,但針對(duì)新需求的市場(chǎng)供應(yīng)是不充分的。從城市人口增長(zhǎng)、改善、更新的需求來(lái)看,預(yù)計(jì)未來(lái)住宅建設(shè)的中樞值是10億—12億平方米。

“由此來(lái)看,現(xiàn)階段住房建設(shè)水平超跌了。今年預(yù)計(jì)新開(kāi)工不到7億平方米,回到了2006年的水平,距離10億—12億平方米的中樞值有較大差距?!庇袅林赋?#xff0c;住房作為居民生活剛需不會(huì)消失,需求壓制久了總要釋放出來(lái),市場(chǎng)正在蓄積自發(fā)修復(fù)的勢(shì)能。

市場(chǎng)到底何時(shí)復(fù)蘇?郁亮認(rèn)為,市場(chǎng)的恢復(fù)需要三組力量的合力:能買、想買、需要買,目前還存在的難點(diǎn)是“想買”的問(wèn)題,需要恢復(fù)消費(fèi)者的信心?!盎謴?fù)消費(fèi)者的信心,首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定,保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場(chǎng)各方共同努力,也需要時(shí)間。每一輪房地產(chǎn)周期調(diào)整,從政策底到市場(chǎng)底,再逐步修復(fù)到合理水平,都需要時(shí)間?!?/p>

“黎明前總是最冷的時(shí)候,但還是要對(duì)將來(lái)有信心?!庇袅帘硎?#xff0c;他相信城市永不落幕,與客戶、城市同步發(fā)展,未來(lái)仍有很多機(jī)會(huì)。“更重要的是,當(dāng)下不必過(guò)于悲觀。


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