2022年6月22日，安永于上海發(fā)布《中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年業(yè)績概覽及ESG發(fā)展機(jī)遇》報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）。報(bào)告指出，在國家“30·60”雙碳目標(biāo)下，鼓勵(lì)資本發(fā)揮對綠色經(jīng)濟(jì)的積極作用，中國房地產(chǎn)行業(yè)隨之迎來新機(jī)遇：增加綠色建筑與綠色材料的使用來推動(dòng)綠色經(jīng)濟(jì)建設(shè)，與此同時(shí)這可提高企業(yè)自身ESG評級(jí)與表現(xiàn)與可持續(xù)發(fā)展能力，履行社會(huì)責(zé)任方面的貢獻(xiàn)，并借助綠色融資來探索合理融資發(fā)展新模式。

　　2021年中央圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行了較多的政策調(diào)整，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額總計(jì)人民幣181，930億元，同比增長4.8%；開發(fā)投資總計(jì)人民幣147，602億元，同比增長4.4%。[數(shù)據(jù)來源：2021及2020年度前三十家房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告及Wind數(shù)據(jù)]

　　報(bào)告基于中房網(wǎng)公布的“2022中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評榜單”的前三十強(qiáng)上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從盈利能力、存貨周轉(zhuǎn)與債務(wù)投入比三個(gè)維度重點(diǎn)分析國內(nèi)頭部房企。報(bào)告顯示，2021年中國前三十家上市房企的營業(yè)收入總體同比增長，增速較上年呈現(xiàn)減緩的趨勢，利潤率同上期比較，仍處于較低水平。

　　前三十強(qiáng)上市房企營收增速放緩，盈利水平分化不斷加劇

　　2021年中國前三十家上市房企的營業(yè)收入合計(jì)約為人民幣4.2萬億元，同比增長約17.42%。其中，綠地該年度營業(yè)總收入為人民幣5，448億元，同比增長19.45%，收入規(guī)模位列行業(yè)第一；首開該年度營業(yè)總收入約為人民幣678億元，同比增長53.31%，收入增幅位列行業(yè)第一。2021年中國前三十家上市房企的營業(yè)收入增長率總體較上年度下降，其中17家房企的營業(yè)收入增長率同比有所下降。

　　2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體上營業(yè)收入雖有所上升，但由于房地產(chǎn)行業(yè)政策及疫情等因素的影響，同時(shí)高地價(jià)的項(xiàng)目逐步進(jìn)入交付周期并確認(rèn)收入，對利潤有所擠壓，2021年中國前三十家上市房企盈利指標(biāo)包括銷售毛利率、凈利率、凈利潤及凈利潤增長率、凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)不同程度的下降。

　　2021年中國前三十家上市房企中，平均毛利率為21.40%，同比下降4.96%；平均凈利率約為8.97%，較上年度同期下降約4.14%；凈利潤同比降幅為18.42%，有20家企業(yè)凈利潤下降；凈資產(chǎn)收益率平均為11.91%，同比下降約5.88%。總體而言，該年度在房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢下，房企的盈利水平呈現(xiàn)出分化加劇、同比下降的趨勢。

　　前三十強(qiáng)上市房企存貨上升趨勢減緩，債務(wù)結(jié)構(gòu)企穩(wěn)向好

　　從存貨方面來看，2021年房企的存貨上升趨勢減緩，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)有所上升。該年中國前三十家上市房企總存貨達(dá)人民幣90，046億元，同比增長約6.08%，共有22家企業(yè)的存貨水平較去年有所增長。2021年中國前三十家上市房企存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)為3年，存貨周轉(zhuǎn)率平均為38.14%，其中綠地和龍光的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)最短，均約2年，存貨周轉(zhuǎn)率分別為64.22%和54.75%。

　　面臨去杠桿的壓力，通過持續(xù)的管控，全行業(yè)房企的有息負(fù)債率較上年進(jìn)一步下降。2021年中國前三十家上市房企債務(wù)權(quán)益比約為52.29%，同比減少3.64%，平均償債壓力較去年有所下降。2021年全年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為人民幣5，490億元，同比下降13.1%；海外債全年發(fā)行規(guī)模和信托全年融資規(guī)模同比均大幅下降40.9%，僅有ABS融資渠道同比上升約4.6%，全年融資規(guī)模為人民幣3，850億元。

　　安永大中華區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人湯哲輝表示：“2021年，房企主動(dòng)或被動(dòng)減少融資，債務(wù)結(jié)構(gòu)企穩(wěn)向好。從去年年末開始，從中央到地方，地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管松綁的政策一直陸續(xù)發(fā)布，目前中國房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍在化解中，但已經(jīng)釋放出了許多有利于行業(yè)信心恢復(fù)的信號(hào)。后續(xù)如有對市場具有決定性影響的政策出臺(tái)，或?qū)椭康禺a(chǎn)市場軟著陸，在當(dāng)前‘穩(wěn)’字當(dāng)頭的總基調(diào)下，這將對房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期扭轉(zhuǎn)意義重大。展望2022年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’的定位，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度，政策將進(jìn)一步支持房企合理融資需求，確保房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和持續(xù)發(fā)展?！?br />
　　“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo)下，中國房企的ESG發(fā)展日益重要

　　在我國明確提出2030年“碳達(dá)峰”與2060年“碳中和”目標(biāo)的大背景下，綠色金融在企業(yè)融資渠道中的地位日益凸顯，這也給房企融資帶來了新的機(jī)遇。2021年，中國境內(nèi)綠色債券發(fā)行量超過了人民幣6000億元，房地產(chǎn)企業(yè)中，龍湖、中梁、旭輝、綠城等共計(jì)30家房企已分別發(fā)行了人民幣兩億元以上規(guī)模的綠色債券。與此同時(shí)，越來越多的主流投資機(jī)構(gòu)將公司的ESG表現(xiàn)納入投前、投中、投后分析考量因素。提高企業(yè)整體ESG管理水平，已成為提升企業(yè)融資能力的當(dāng)務(wù)之急。

　　在中國前三十家上市房企中，港股上市企業(yè)ESG信息披露較為完善，A股上市企業(yè)ESG信息披露意識(shí)逐漸增強(qiáng)。不少上市房企對ESG體系建設(shè)與發(fā)展的重視程度日漸提升，不斷加強(qiáng)董事會(huì)對于ESG的治理責(zé)任，提升ESG管理及披露水平，但國內(nèi)房企ESG管理及披露水平與國際先進(jìn)水平尚存在較大提升空間。

　　安永大中華區(qū)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)咨詢服務(wù)主管合伙人劉國華表示：“圍繞國家的‘雙碳’目標(biāo)，發(fā)揮資本的積極作用推動(dòng)綠色經(jīng)濟(jì)已上升到戰(zhàn)略層面，ESG可以被視為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型過程中很重要的抓手和工具，未來勢必將影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面。因此，上市房企需要加強(qiáng)自身ESG意識(shí)、不斷提升ESG管理水平和評級(jí)表現(xiàn)，這不僅可以回應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制要求和投資者的關(guān)注，也能滿足企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展的要求和社會(huì)公眾的期待，為地產(chǎn)行業(yè)的未來高質(zhì)量轉(zhuǎn)型指明方向。”

　　面臨當(dāng)前的復(fù)雜情況，把握好企業(yè)經(jīng)營安全邊際、避免高杠桿過度擴(kuò)張將是房地產(chǎn)企業(yè)的首要目標(biāo)。放眼將來的企業(yè)發(fā)展，房企更需要注重核心競爭力打造和高質(zhì)量發(fā)展的重要性，提升自身ESG水平和評級(jí)表現(xiàn)，在尋求自身長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場更好地良性健康發(fā)展。