9月23日，青島市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會(huì)，介紹《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》有關(guān)情況。青島市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)龐兵鋒、市自然資源和規(guī)劃局總規(guī)劃師胡雁、市自然資源和規(guī)劃局開發(fā)利用處負(fù)責(zé)人毋嘉平出席發(fā)布會(huì)并回答記者提問。

近年來，人民群眾對(duì)“居者有好屋”的需求越來越強(qiáng)烈，黨的二十屆三中全會(huì)提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”。青島市委、市政府高度重視高品質(zhì)住宅建設(shè)工作，市自然資源和規(guī)劃局按照市委、市政府工作部署，持續(xù)加強(qiáng)居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理的政策研究，強(qiáng)化自然資源和規(guī)劃要素保障，圍繞青島市房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、市民訴求、房企需求等，在深入調(diào)研，充分學(xué)習(xí)借鑒我國其他城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，分別于今年3月、9月，先后出臺(tái)了兩批《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》），對(duì)我市新供居住用地開發(fā)建設(shè)給予土地規(guī)劃政策支持，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，優(yōu)化營商環(huán)境，滿足群眾住房需求。

兩批《措施》從強(qiáng)化擬出讓土地信息公開、優(yōu)化商品住宅用地出讓公告、調(diào)整競(jìng)買及出讓價(jià)款支付方式、提前交地4個(gè)方面優(yōu)化土地支持政策；從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺(tái)、首層架空層、下沉空間等9個(gè)方面加強(qiáng)規(guī)劃支持。優(yōu)先鼓勵(lì)在優(yōu)質(zhì)住宅用地中試點(diǎn)應(yīng)用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)打造滿足居民需求的“好房子”。下面，詳細(xì)介紹兩批次《措施》的有關(guān)內(nèi)容。

多點(diǎn)發(fā)力優(yōu)化土地出讓，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行

強(qiáng)化擬出讓土地信息公開。為使市場(chǎng)主體全方位、多角度了解地塊信息，進(jìn)一步加大宣傳推介力度，在商品住宅用地清單發(fā)布后，通過土地推介會(huì)、企業(yè)座談會(huì)等渠道，宣傳推介地塊優(yōu)勢(shì)和價(jià)值潛力。同時(shí)，豐富地塊信息公開內(nèi)容，及時(shí)公布地塊周邊交通、教育、醫(yī)療等現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，便于開發(fā)企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確了解地塊信息，為選地決策提供充分參考。

優(yōu)化商品住宅用地出讓公告。對(duì)住宅用地限價(jià)措施進(jìn)行調(diào)整，不再執(zhí)行樓面單價(jià)新高、單宗商品住宅用地溢價(jià)率15%的限價(jià)要求。土地出讓公告時(shí)間在按規(guī)定不低于20天的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)實(shí)際適當(dāng)延長(zhǎng)公告時(shí)間，給市場(chǎng)主體充足的研判決策時(shí)間。

調(diào)整競(jìng)買及出讓價(jià)款支付方式。為減輕企業(yè)資金壓力，將住宅用地出讓競(jìng)買保證金調(diào)整到可以按最低比例，也就是出讓起始價(jià)的20%繳納，同時(shí)延長(zhǎng)土地出讓價(jià)款分期繳納時(shí)限，土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納出讓價(jià)款的50%，剩余的土地出讓價(jià)款繳納期限最長(zhǎng)可延長(zhǎng)至1年，為企業(yè)提供了更大的資金靈活性。

提前交地助力項(xiàng)目開工。按照以往工作流程，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，應(yīng)在繳清全部土地出讓金之后方可交付競(jìng)得人實(shí)施開發(fā)建設(shè)。為加快項(xiàng)目建設(shè)，《措施》規(guī)定，以招拍掛方式出讓的商品住宅用地，受讓人在繳納50%出讓價(jià)款且承諾在6個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)的，可將土地交付競(jìng)得人進(jìn)場(chǎng)開展施工前期工作，提前了交地時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提升了工作效率，促進(jìn)項(xiàng)目盡快達(dá)到預(yù)售條件。

多措并舉提供容積率支持，助力好房子建設(shè)

提升居住小區(qū)公服配套品質(zhì)。公服設(shè)施是居住區(qū)高品質(zhì)生活的重要空間載體。2023年，我市出臺(tái)了《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則（2023年試行版）》，創(chuàng)新提出“鄰里坊”的概念，將需要在居住小區(qū)配建的各類公共服務(wù)設(shè)施集中設(shè)置。原則上集中設(shè)置在居住小區(qū)公共廣場(chǎng)綠地或出入口處，內(nèi)部設(shè)置社區(qū)養(yǎng)老、文化活動(dòng)、便民商業(yè)、快遞服務(wù)和公共衛(wèi)生間等功能，有條件的允許增設(shè)社區(qū)食堂、健身房等功能，為居民提供“家門口”的生活服務(wù)?！洞胧芬?guī)定，集中配建的“鄰里坊”及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所、社區(qū)服務(wù)站、微型消防站，不計(jì)入用地容積率，不計(jì)入土地價(jià)值。鄰里坊建筑面積按照350㎡/千人計(jì)算，單處最小面積350㎡，并由各區(qū)（市）政府安排專門主管單位或街道統(tǒng)籌管理，提升公共服務(wù)水平。

完善小區(qū)出入口空間設(shè)計(jì)。小區(qū)門衛(wèi)室、地下停車庫出入口是連接居住小區(qū)內(nèi)外的過渡空間，是展現(xiàn)小區(qū)特色的窗口?！洞胧诽岢?#xff0c;居住小區(qū)用于通行管理、信息傳達(dá)、安全保衛(wèi)功能的出入口門衛(wèi)室，其建筑面積不大于20㎡的，不再計(jì)入容積率。有頂蓋車庫出入口坡道容積率由以往的按一半容積率計(jì)算調(diào)整為不計(jì)入容積率，同時(shí)要求其形式、材質(zhì)、色彩應(yīng)與居住小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。打造功能完善、設(shè)計(jì)精美的小區(qū)出入口空間，提升城市界面美觀度。

引導(dǎo)首層架空層多樣化利用。住宅建筑設(shè)置首層架空層可以方便居民文體活動(dòng)、休閑交流，既滿足居民不出小區(qū)便可鄰里交往、健身娛樂的生活需求，也為小區(qū)打造更多靈活多樣、豐富有趣的公共空間。《措施》對(duì)住宅首層架空層的計(jì)容規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，明確：在緊鄰居住小區(qū)集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地的住宅建筑底層可以設(shè)置架空層，架空層層高不宜小于3.6米，并作為公共休閑、綠化等公共開敞空間使用。架空層內(nèi)部電梯、樓梯、門廳、設(shè)備管井、市政設(shè)備設(shè)施等必要使用空間的建筑面積，累計(jì)不大于底層投影面積30％的部分，不再計(jì)入容積率。從而鼓勵(lì)符合條件的小區(qū)合理設(shè)置架空層，通風(fēng)降噪，疏解地面交通，增加公共交往空間，打造開放多元復(fù)合的活力社區(qū)。

鼓勵(lì)居住小區(qū)建設(shè)下沉空間。為進(jìn)一步增強(qiáng)居住區(qū)活力和高端屬性，豐富公共空間層次，《措施》提出，鼓勵(lì)有條件的居住小區(qū)結(jié)合集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置下沉空間。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)利用與下沉空間相連的地下建筑建設(shè)健身房等業(yè)主共享的文體活動(dòng)設(shè)施，滿足居民更高品質(zhì)的生活需求，這部分地下空間不再計(jì)入容積率。

豐富室內(nèi)居住空間形式。隨著居民改善型住房需求的日益增長(zhǎng)，對(duì)大面積住宅的需求日益增多，對(duì)設(shè)計(jì)品質(zhì)也提出了新要求。挑空空間在提升居住品質(zhì)、豐富室內(nèi)空間層次、消除空間壓迫感上發(fā)揮了重要作用。以往的室內(nèi)挑空空間，按照不同挑空高度，分別計(jì)算1-2倍不等的建筑面積和容積率。本次新出臺(tái)的《措施》對(duì)這一計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，規(guī)定：套內(nèi)建筑面積超過140㎡的住宅，允許在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間，挑空部分不大于兩層層高，其面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%并且不大于50㎡的，按照其水平投影只計(jì)算單層容積率。創(chuàng)新住宅空間設(shè)計(jì)模式，進(jìn)一步擴(kuò)大室內(nèi)采光面，增強(qiáng)室內(nèi)視野通透性，讓室內(nèi)功能分區(qū)更加合理、舒適。

合理設(shè)置戶屬空中花園。住宅中安排戶屬空中花園是近年來一種新興建筑形式，是將綠色生態(tài)理念注入城市住宅建筑實(shí)踐，最早興起于新加坡以及國內(nèi)的成都、南京等地。戶屬空中花園是在住宅建筑外挑平臺(tái)，比陽臺(tái)進(jìn)深更大的空中戶外空間。

《措施》明確：原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設(shè)置一處空中戶屬花園，設(shè)置于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，進(jìn)深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個(gè)自然層，進(jìn)深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，2.1米-4米的部分不計(jì)入容積率。

該措施為鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)為居民建設(shè)空中居家庭院，實(shí)現(xiàn)綠化“上樓”，滿足居民的“親地”居住情懷，同時(shí)，改善社區(qū)微氣候，營造人與自然和諧互動(dòng)的美好生活空間。綜合考慮城市風(fēng)貌特色、氣候特征、建筑使用安全、噪聲污染等因素，原則上城市公共中心、臨重要道路、濱海區(qū)域等范圍暫不建議設(shè)此類住宅。

鼓勵(lì)建設(shè)封閉式住宅陽臺(tái)。陽臺(tái)是居住空間的延伸。按照我市此前規(guī)定，封閉式陽臺(tái)應(yīng)全部計(jì)算面積；開敞式陽臺(tái)計(jì)算1/2面積，進(jìn)深超過1.8米的部分全部計(jì)算面積。實(shí)踐中，開敞式陽臺(tái)尤其在高層建筑中，不適應(yīng)我市氣候特點(diǎn)，不符合北方居民生活習(xí)慣，容易出現(xiàn)居民私封陽臺(tái)、高空拋物等問題，造成了安全隱患和資源浪費(fèi)，對(duì)城市風(fēng)貌形象也產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

為此，《措施》優(yōu)化統(tǒng)一了陽臺(tái)容積率核算標(biāo)準(zhǔn)，將住宅陽臺(tái)進(jìn)深尺寸由最大1.8米調(diào)改為最大2.1米，且封閉陽臺(tái)按照一半計(jì)算容積率，改變既往全部計(jì)容計(jì)算規(guī)則，激發(fā)房地產(chǎn)商建設(shè)封閉陽臺(tái)的積極性，保證套型功能完整性，滿足居民對(duì)更加舒適寬敞的休憩、晾曬衣物空間需求，減少高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，提升建筑立面品質(zhì)。

提升住宅建筑外立面品質(zhì)。居民對(duì)高品質(zhì)住宅的感知，從顏值開始。隨著廣大居民對(duì)建筑審美的提升，開發(fā)企業(yè)也更加注重建筑立面精細(xì)化設(shè)計(jì)以及高品質(zhì)材料的應(yīng)用。順應(yīng)市場(chǎng)需求，《措施》提出居住小區(qū)建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質(zhì)材料的，飾面層可不計(jì)入容積率，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)打造經(jīng)久耐用的建筑立面，提升建筑性能，美化城市形象。

多部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)齊抓共管，強(qiáng)化實(shí)施保障

《措施》的出臺(tái)，旨在鼓勵(lì)信譽(yù)良好、開發(fā)能力強(qiáng)的企業(yè)參與建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅，同時(shí)保證小區(qū)環(huán)境服務(wù)品質(zhì)和建筑安全，保障居民利益不受損害。市自然資源和規(guī)劃部門將與各相關(guān)部門、屬地政府強(qiáng)化政策協(xié)同性，提高我市“好房子”的整體水平。

做好服務(wù)保障。聚焦優(yōu)質(zhì)地塊供給和培育，做好住宅建筑方案指導(dǎo)審查，充分做好土地規(guī)劃服務(wù)保障工作。通過政策賦能，助力推出社會(huì)大眾滿意的住宅產(chǎn)品。

強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)。在《措施》執(zhí)行中，與住建、城管等主管部門以及各屬地政府協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，積極共享土地、規(guī)劃、建設(shè)、管理等相關(guān)信息，協(xié)同配合，確?！洞胧仿涞氐母咝院陀行蛐?。同時(shí)，各部門嚴(yán)把審批關(guān)，因地制宜、分類施策，扎實(shí)運(yùn)用措施推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，保證《措施》落地的精準(zhǔn)性和匹配性。

加強(qiáng)監(jiān)督管理。與各職能部門分工協(xié)作，加強(qiáng)事前事中事后監(jiān)管，杜絕私搭亂建行為的發(fā)生，保證各類建筑空間按照規(guī)劃用途使用，營造安全有序的生活環(huán)境。

《措施》自發(fā)布之日起試行。試行期間，歡迎社會(huì)各方提出寶貴意見建議。青島市自然資源和規(guī)劃局將盯緊跟牢市場(chǎng)新動(dòng)向，積極回應(yīng)廣大市民的新需求，因地制宜優(yōu)化政策工具，讓廣大市民享受政策紅利，促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

（編輯 王宇）

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