在近些年的房地產(chǎn)江湖,險資可謂一支不容忽視的力量。隨著房地產(chǎn)進入下行調(diào)整周期,險企對房地產(chǎn)的“愛恨情仇”演繹得更加強烈而鮮明——它們紛紛減持甚至清倉A股房地產(chǎn)公司股票。但它們對房地產(chǎn)并非“揚長而去”,而是換了一種角色,從當“股東、債主”變?yōu)楫敗胺繓|”,化身超級“收租者”。
中國證券報記者梳理近一年來險資不動產(chǎn)投資操作,重視物權(quán)、積極當“房東”成為一個顯著趨勢,多筆數(shù)十億元的大宗交易已漸次落地?!胺康禺a(chǎn)這個領(lǐng)域,不論過去、現(xiàn)在還是未來,險資都不會缺席?!睒I(yè)內(nèi)人士坦言。
險資轉(zhuǎn)身做“房東”,甚至做未來REITs底層資產(chǎn)的培育者,一方面是險資和不動產(chǎn)具有天然的契合度;另一方面則是資產(chǎn)荒下險資的資產(chǎn)配置面臨諸多新挑戰(zhàn),不少實力靠前的險企冀望在另類投資方面找到更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),緩解長期資負匹配矛盾的同時,以穩(wěn)健“租金”或“紅利”來為自己增添一股穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
積極買入不動產(chǎn)
日前,煙臺芝罘萬達廣場有限公司發(fā)生工商變更,原全資股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出,新增股東坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)與坤元辰興(廈門)投資管理咨詢有限公司,持股比例分別為99.99%和0.01%。
股權(quán)進一步穿透來看,上述合伙企業(yè)由新華保險和中金資本分別持股99.9%、0.1%,即去年末新華保險與中金資本宣布共同成立的百億不動產(chǎn)投資基金。今年4月,北京萬達廣場實業(yè)有限公司的股東騰挪,和上述案例如出一轍。股東更換后,新華保險和中金資本以不動產(chǎn)基金形式實現(xiàn)了對北京萬達廣場實業(yè)的接盤。
多地萬達廣場易主,險資成為接盤主力?!皬娜ツ昶?#xff0c;多家險資機構(gòu)與萬達就在陸續(xù)接觸,商討資產(chǎn)包買賣的可能性。目前一些項目已經(jīng)落地?!庇浾邚臉I(yè)內(nèi)了解到。
除了新華保險,陽光保險、大家保險等都深度參與其中。其中,陽光保險拿下了位于合肥、上海、廣州、太倉、湖州的多家萬達廣場;大家保險收入上海松江萬達廣場和周浦萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場。
縱觀全行業(yè),險資在不動產(chǎn)方面的布局亦有升溫之態(tài),多家險企積極“掃貨買樓”。此前,中郵人壽接盤大悅城轉(zhuǎn)讓的北京中糧·置地廣場項目,總價近43億元;國壽系公司以超39億元總價買入世茂珠海綜合體項目51%股權(quán)。
在商業(yè)辦公類地產(chǎn)之外,險資也在押注物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等持有型不動產(chǎn)項目。例如,泰康保險去年末從亞洲物流地產(chǎn)商ESR手中拿下6處物流園,長三角、大灣區(qū)及京津冀均有覆蓋;平安人壽收購基匯資本的物流資產(chǎn),包括位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區(qū)的物流園。市場人士透露,上述兩筆投資所涉資金均超過20億元。此外,過去一年間,友邦人壽、建信人壽、平安人壽、太保壽險、海保人壽等多家險企也都有較大的不動產(chǎn)投資動作。
不愛股票愛物權(quán)
對于地產(chǎn)領(lǐng)域投資,險資角色已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。
“這與前些年險資偏愛地產(chǎn)股有很大不同。以前很多險資機構(gòu)重倉地產(chǎn)股。這幾年地產(chǎn)領(lǐng)域風險集中暴露,不少險資選擇減倉或清倉離場。換個視角,這兩年,大家對辦公類、商業(yè)類以及康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等領(lǐng)域的物權(quán)投資有了明顯偏好,不管是關(guān)注度還是實際落地都多了?!币晃淮笮碗U企人士表示?!澳壳?#xff0c;60多家保險集團或公司已經(jīng)備案了不動產(chǎn)投資能力。雖然一些公司有股權(quán)和不動產(chǎn)投資部門,但實際直接投資經(jīng)驗不多,也會通過私募基金等形式投資持有型不動產(chǎn)?!?/p>
多位險資人士透露,持有型不動產(chǎn)覆蓋的不動產(chǎn)類型多樣,商業(yè)綜合體、物流園、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、租賃住房、養(yǎng)老社區(qū)等都可歸入此類?!叭绻Y產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì),它們是能夠貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的,具有類固收特征。從更長時間維度看,它們能抵御通脹,帶來長期保值增值收益?!鄙鲜鋈耸空f。
險資在地產(chǎn)股上做減法,在地產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)上做加法,這種投資思路的更迭也是從中短期套利思維向長周期經(jīng)營思維轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。
在北京大學經(jīng)濟學院副院長、風險管理與保險學系教授鎖凌燕看來,險資布局方向從追求投資增值的地產(chǎn)股,逐步轉(zhuǎn)向追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的不動產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn),這可能也是適應(yīng)地產(chǎn)進入“存量時代”后收益風險特點的投資策略。
“保險資金與不動產(chǎn)具有較高適配性。不動產(chǎn)占用資金多、投資周期長,風險多集中于前期開發(fā)階段,底層資產(chǎn)一旦進入穩(wěn)定運營階段,就可以為資產(chǎn)持有人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。發(fā)達市場經(jīng)驗表明,商業(yè)地產(chǎn)回收周期在10年至20年,與保險資金特別是壽險資金體量大、久期長的特點比較契合,以物權(quán)形式持有恰當比例不動產(chǎn),有利于優(yōu)化保險資金期限結(jié)構(gòu),助力資產(chǎn)負債匹配。”鎖凌燕表示。
國際上險企對于不動產(chǎn)配置比例一般在10%左右,目前國內(nèi)主要保險機構(gòu)投資性不動產(chǎn)比例還比較低,即便是頭部上市險企,配置比例也普遍不足5%。多位專家認為,在盤活存量資產(chǎn)等政策導(dǎo)向下,險資加碼地產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)的趨勢仍會持續(xù)一段時間,至于能否拉高行業(yè)整體配置比例還是個未知數(shù)。
“行業(yè)內(nèi)普遍操作是,根據(jù)資金的久期、償付能力等方面的限制條件,來確定每類資產(chǎn)的長期配置中樞,有了配置中樞以后,再到組合管理的層面進行戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置。我們要圍繞長期的配置中樞,各類資產(chǎn)現(xiàn)在到底是標配,還是超配,亦或是低配,需根據(jù)短期市場變化而調(diào)整。權(quán)益類資產(chǎn)也好,不動產(chǎn)這種另類資產(chǎn)也罷,短時間大幅度提升配置比例是比較難的。”一位資深保險資管人士告訴記者。
承壓的基本盤
“性價比”是近年來險資機構(gòu)考慮入手不動產(chǎn)時常常談?wù)摰囊粋€詞匯。
“面對比較合意的標的,從精挑細選、內(nèi)部論證到洽談,再到落地,一系列流程很多。好的資產(chǎn)要有穩(wěn)定現(xiàn)金流,也要有不錯的運營前景,還要有較高的增值潛力,能真正買入好的資產(chǎn)是可遇不可求的。市場上很多資產(chǎn)經(jīng)過兩三年調(diào)整,已經(jīng)具有很高性價比,如果遇到合適標的,這個時候買入可能是比較劃算的。另外,部分項目在助力化解存量風險上也能體現(xiàn)險資擔當?!币晃粐须U企相關(guān)負責人表示。
在房地產(chǎn)此輪周期性調(diào)整之下,一些流動性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金,將較為成熟且優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目以打折價擺上貨架,為險資“抄底”帶來機遇,并鎖定了一個投資安全邊界。
更為迫切和現(xiàn)實的問題是,投資市場的資產(chǎn)荒愈演愈烈。
近兩年,險企負債端的保費持續(xù)增長,但在資產(chǎn)端面臨的考驗重重。“源源不斷的資金進來,怎么做好配置?有的公司甚至有意控制負債端增速,因為資產(chǎn)端配置、穩(wěn)住收益率的壓力實在太大了?!北本┠畴U企人士說。
目前,固收類資產(chǎn)依然是險資投資的基本盤和壓艙石,然而在低利率市場環(huán)境和資產(chǎn)荒背景下,險企面臨的利差損挑戰(zhàn)在加大,固收資產(chǎn)收益率甚至無法覆蓋一些早期業(yè)務(wù)成本。資本市場持續(xù)震蕩,加之新會計準則實施,貢獻收入彈性的權(quán)益類資產(chǎn)配置也面臨一定困境,除了行業(yè)趨之若鶩的紅利、高股息資產(chǎn),大部分險資機構(gòu)對加倉權(quán)益類資產(chǎn)還相對謹慎?!靶聲嫓蕜t實施之后,大家對權(quán)益類資產(chǎn)比較審慎。如果權(quán)益投資出現(xiàn)2022年、2023年那樣的情況,對財務(wù)報表的壓力是非常大的?!蹦成鲜须U企相關(guān)投資負責人表示。
險資急需拓展投資渠道,挖掘投資機會,多元化管理資產(chǎn),分散投資風險。業(yè)內(nèi)人士認為,優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資標的,尤其是成熟的商業(yè)綜合體,以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長期投資回報,不僅能夠提供穩(wěn)定的分紅收益,而且隨著時間推移,其資產(chǎn)價值有望得到提升,為險資帶來雙重收益。大多數(shù)不動產(chǎn)投資采用成本計量法,其價值波動對險企報表影響有限,同時償二代二期的監(jiān)管規(guī)則針對投資性房地產(chǎn),保留了低風險因子賦值,減少了對險企償付能力的消耗。
探索新模式
除了直接投資持有不動產(chǎn)資產(chǎn)外,近年來險資還在持續(xù)布局類REITs和公募REITs。數(shù)據(jù)顯示,截至目前,在我國已正式上市38只公募REITs中,多數(shù)獲配機構(gòu)名單都有險資身影。同時,在公募REITs市場,險資去年還增添了管理人角色。業(yè)內(nèi)人士認為,隨著公募REITs等金融工具日趨成熟,“募投建管退”的鏈條完整閉環(huán),會有越來越多的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目獲得險資支持,盤活存量資產(chǎn)。
“盡管有關(guān)于如何退出的未雨綢繆的打算,頭部險企持有不動產(chǎn)項目的周期還是較長的,符合長錢長投的定位?!睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
未來,險資會進一步發(fā)揮REITs底層資產(chǎn)的重要培育者與供給方角色。上海太保不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理高小羊認為,險資對不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資,介入的時點可以覆蓋開發(fā)階段與交付運營爬坡階段的資產(chǎn),這些尚未充分體現(xiàn)市場價值的資產(chǎn)需要中長期資金的培育,不宜急于分割散售或擇機獲利退出,而是持有直至其經(jīng)營表現(xiàn)達到相對成熟階段。
“可以預(yù)期,未來政策會對底層資產(chǎn)類型不斷擴容,到時候市場規(guī)模發(fā)展起來,流動性做起來,潛力巨大?!蹦潮kU集團投資負責人表示,“抓住底層資產(chǎn),發(fā)掘核心資產(chǎn)的能力很重要,我們要‘把魚從頭吃到尾’,等到它運行平緩,可以把它變成類REITs退出。等到公募REITs市場流動性好起來,市場達到萬億級別,再把它變成公募REITs。我們的授權(quán)保單有20年、30年以上,天然要做長期配置,我們不怕這個時間周期長?!?/p>
相關(guān)稿件