在近些年的房地產(chǎn)江湖，險資可謂一支不容忽視的力量。隨著房地產(chǎn)進入下行調(diào)整周期，險企對房地產(chǎn)的“愛恨情仇”演繹得更加強烈而鮮明——它們紛紛減持甚至清倉A股房地產(chǎn)公司股票。但它們對房地產(chǎn)并非“揚長而去”，而是換了一種角色，從當“股東、債主”變?yōu)楫敗胺繓|”，化身超級“收租者”。

　　中國證券報記者梳理近一年來險資不動產(chǎn)投資操作，重視物權(quán)、積極當“房東”成為一個顯著趨勢，多筆數(shù)十億元的大宗交易已漸次落地?！胺康禺a(chǎn)這個領(lǐng)域，不論過去、現(xiàn)在還是未來，險資都不會缺席?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　險資轉(zhuǎn)身做“房東”，甚至做未來REITs底層資產(chǎn)的培育者，一方面是險資和不動產(chǎn)具有天然的契合度；另一方面則是資產(chǎn)荒下險資的資產(chǎn)配置面臨諸多新挑戰(zhàn)，不少實力靠前的險企冀望在另類投資方面找到更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，緩解長期資負匹配矛盾的同時，以穩(wěn)健“租金”或“紅利”來為自己增添一股穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　積極買入不動產(chǎn)

　　日前，煙臺芝罘萬達廣場有限公司發(fā)生工商變更，原全資股東大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）與坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司，持股比例分別為99.99%和0.01%。

　　股權(quán)進一步穿透來看，上述合伙企業(yè)由新華保險和中金資本分別持股99.9%、0.1%，即去年末新華保險與中金資本宣布共同成立的百億不動產(chǎn)投資基金。今年4月，北京萬達廣場實業(yè)有限公司的股東騰挪，和上述案例如出一轍。股東更換后，新華保險和中金資本以不動產(chǎn)基金形式實現(xiàn)了對北京萬達廣場實業(yè)的接盤。

　　多地萬達廣場易主，險資成為接盤主力?！皬娜ツ昶?#xff0c;多家險資機構(gòu)與萬達就在陸續(xù)接觸，商討資產(chǎn)包買賣的可能性。目前一些項目已經(jīng)落地?！庇浾邚臉I(yè)內(nèi)了解到。

　　除了新華保險，陽光保險、大家保險等都深度參與其中。其中，陽光保險拿下了位于合肥、上海、廣州、太倉、湖州的多家萬達廣場；大家保險收入上海松江萬達廣場和周浦萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場。

　　縱觀全行業(yè)，險資在不動產(chǎn)方面的布局亦有升溫之態(tài)，多家險企積極“掃貨買樓”。此前，中郵人壽接盤大悅城轉(zhuǎn)讓的北京中糧·置地廣場項目，總價近43億元；國壽系公司以超39億元總價買入世茂珠海綜合體項目51%股權(quán)。

　　在商業(yè)辦公類地產(chǎn)之外，險資也在押注物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)等持有型不動產(chǎn)項目。例如，泰康保險去年末從亞洲物流地產(chǎn)商ESR手中拿下6處物流園，長三角、大灣區(qū)及京津冀均有覆蓋；平安人壽收購基匯資本的物流資產(chǎn)，包括位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區(qū)的物流園。市場人士透露，上述兩筆投資所涉資金均超過20億元。此外，過去一年間，友邦人壽、建信人壽、平安人壽、太保壽險、海保人壽等多家險企也都有較大的不動產(chǎn)投資動作。

　　不愛股票愛物權(quán)

　　對于地產(chǎn)領(lǐng)域投資，險資角色已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。

　　“這與前些年險資偏愛地產(chǎn)股有很大不同。以前很多險資機構(gòu)重倉地產(chǎn)股。這幾年地產(chǎn)領(lǐng)域風險集中暴露，不少險資選擇減倉或清倉離場。換個視角，這兩年，大家對辦公類、商業(yè)類以及康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等領(lǐng)域的物權(quán)投資有了明顯偏好，不管是關(guān)注度還是實際落地都多了?！币晃淮笮碗U企人士表示?！澳壳?#xff0c;60多家保險集團或公司已經(jīng)備案了不動產(chǎn)投資能力。雖然一些公司有股權(quán)和不動產(chǎn)投資部門，但實際直接投資經(jīng)驗不多，也會通過私募基金等形式投資持有型不動產(chǎn)?！?/p>

　　多位險資人士透露，持有型不動產(chǎn)覆蓋的不動產(chǎn)類型多樣，商業(yè)綜合體、物流園、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、租賃住房、養(yǎng)老社區(qū)等都可歸入此類?！叭绻Y產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，它們是能夠貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的，具有類固收特征。從更長時間維度看，它們能抵御通脹，帶來長期保值增值收益?！鄙鲜鋈耸空f。

　　險資在地產(chǎn)股上做減法，在地產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)上做加法，這種投資思路的更迭也是從中短期套利思維向長周期經(jīng)營思維轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。

　　在北京大學經(jīng)濟學院副院長、風險管理與保險學系教授鎖凌燕看來，險資布局方向從追求投資增值的地產(chǎn)股，逐步轉(zhuǎn)向追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的不動產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)，這可能也是適應(yīng)地產(chǎn)進入“存量時代”后收益風險特點的投資策略。

　　“保險資金與不動產(chǎn)具有較高適配性。不動產(chǎn)占用資金多、投資周期長，風險多集中于前期開發(fā)階段，底層資產(chǎn)一旦進入穩(wěn)定運營階段，就可以為資產(chǎn)持有人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。發(fā)達市場經(jīng)驗表明，商業(yè)地產(chǎn)回收周期在10年至20年，與保險資金特別是壽險資金體量大、久期長的特點比較契合，以物權(quán)形式持有恰當比例不動產(chǎn)，有利于優(yōu)化保險資金期限結(jié)構(gòu)，助力資產(chǎn)負債匹配。”鎖凌燕表示。

　　國際上險企對于不動產(chǎn)配置比例一般在10%左右，目前國內(nèi)主要保險機構(gòu)投資性不動產(chǎn)比例還比較低，即便是頭部上市險企，配置比例也普遍不足5%。多位專家認為，在盤活存量資產(chǎn)等政策導(dǎo)向下，險資加碼地產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)的趨勢仍會持續(xù)一段時間，至于能否拉高行業(yè)整體配置比例還是個未知數(shù)。

　　“行業(yè)內(nèi)普遍操作是，根據(jù)資金的久期、償付能力等方面的限制條件，來確定每類資產(chǎn)的長期配置中樞，有了配置中樞以后，再到組合管理的層面進行戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置。我們要圍繞長期的配置中樞，各類資產(chǎn)現(xiàn)在到底是標配，還是超配，亦或是低配，需根據(jù)短期市場變化而調(diào)整。權(quán)益類資產(chǎn)也好，不動產(chǎn)這種另類資產(chǎn)也罷，短時間大幅度提升配置比例是比較難的。”一位資深保險資管人士告訴記者。

　　承壓的基本盤

　　“性價比”是近年來險資機構(gòu)考慮入手不動產(chǎn)時常常談?wù)摰囊粋€詞匯。

　　“面對比較合意的標的，從精挑細選、內(nèi)部論證到洽談，再到落地，一系列流程很多。好的資產(chǎn)要有穩(wěn)定現(xiàn)金流，也要有不錯的運營前景，還要有較高的增值潛力，能真正買入好的資產(chǎn)是可遇不可求的。市場上很多資產(chǎn)經(jīng)過兩三年調(diào)整，已經(jīng)具有很高性價比，如果遇到合適標的，這個時候買入可能是比較劃算的。另外，部分項目在助力化解存量風險上也能體現(xiàn)險資擔當?！币晃粐须U企相關(guān)負責人表示。

　　在房地產(chǎn)此輪周期性調(diào)整之下，一些流動性承壓的房企為加快資產(chǎn)變現(xiàn)、回籠資金，將較為成熟且優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目以打折價擺上貨架，為險資“抄底”帶來機遇，并鎖定了一個投資安全邊界。

　　更為迫切和現(xiàn)實的問題是，投資市場的資產(chǎn)荒愈演愈烈。

　　近兩年，險企負債端的保費持續(xù)增長，但在資產(chǎn)端面臨的考驗重重。“源源不斷的資金進來，怎么做好配置？有的公司甚至有意控制負債端增速，因為資產(chǎn)端配置、穩(wěn)住收益率的壓力實在太大了?！北本┠畴U企人士說。

　　目前，固收類資產(chǎn)依然是險資投資的基本盤和壓艙石，然而在低利率市場環(huán)境和資產(chǎn)荒背景下，險企面臨的利差損挑戰(zhàn)在加大，固收資產(chǎn)收益率甚至無法覆蓋一些早期業(yè)務(wù)成本。資本市場持續(xù)震蕩，加之新會計準則實施，貢獻收入彈性的權(quán)益類資產(chǎn)配置也面臨一定困境，除了行業(yè)趨之若鶩的紅利、高股息資產(chǎn)，大部分險資機構(gòu)對加倉權(quán)益類資產(chǎn)還相對謹慎?！靶聲嫓蕜t實施之后，大家對權(quán)益類資產(chǎn)比較審慎。如果權(quán)益投資出現(xiàn)2022年、2023年那樣的情況，對財務(wù)報表的壓力是非常大的?！蹦成鲜须U企相關(guān)投資負責人表示。

　　險資急需拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產(chǎn)，分散投資風險。業(yè)內(nèi)人士認為，優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)投資標的，尤其是成熟的商業(yè)綜合體，以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長期投資回報，不僅能夠提供穩(wěn)定的分紅收益，而且隨著時間推移，其資產(chǎn)價值有望得到提升，為險資帶來雙重收益。大多數(shù)不動產(chǎn)投資采用成本計量法，其價值波動對險企報表影響有限，同時償二代二期的監(jiān)管規(guī)則針對投資性房地產(chǎn)，保留了低風險因子賦值，減少了對險企償付能力的消耗。

　　探索新模式

　　除了直接投資持有不動產(chǎn)資產(chǎn)外，近年來險資還在持續(xù)布局類REITs和公募REITs。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在我國已正式上市38只公募REITs中，多數(shù)獲配機構(gòu)名單都有險資身影。同時，在公募REITs市場，險資去年還增添了管理人角色。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著公募REITs等金融工具日趨成熟，“募投建管退”的鏈條完整閉環(huán)，會有越來越多的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目獲得險資支持，盤活存量資產(chǎn)。

　　“盡管有關(guān)于如何退出的未雨綢繆的打算，頭部險企持有不動產(chǎn)項目的周期還是較長的，符合長錢長投的定位?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　未來，險資會進一步發(fā)揮REITs底層資產(chǎn)的重要培育者與供給方角色。上海太保不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理高小羊認為，險資對不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資，介入的時點可以覆蓋開發(fā)階段與交付運營爬坡階段的資產(chǎn)，這些尚未充分體現(xiàn)市場價值的資產(chǎn)需要中長期資金的培育，不宜急于分割散售或擇機獲利退出，而是持有直至其經(jīng)營表現(xiàn)達到相對成熟階段。

　　“可以預(yù)期，未來政策會對底層資產(chǎn)類型不斷擴容，到時候市場規(guī)模發(fā)展起來，流動性做起來，潛力巨大?！蹦潮ｋU集團投資負責人表示，“抓住底層資產(chǎn)，發(fā)掘核心資產(chǎn)的能力很重要，我們要‘把魚從頭吃到尾’，等到它運行平緩，可以把它變成類REITs退出。等到公募REITs市場流動性好起來，市場達到萬億級別，再把它變成公募REITs。我們的授權(quán)保單有20年、30年以上，天然要做長期配置，我們不怕這個時間周期長?！?/p>