在勞動人口遞減、房屋供應增加的大背景下,首爾房價連年上漲,走出了一波完全背離傳統(tǒng)經(jīng)濟學供求理論的行情。究其原因在于,在當前愈發(fā)復雜的形勢下,影響房價的因素很多,不僅包括供需,還要充分考慮宏觀及中觀政策、社會文化、市場投資需求及投機心理、貨幣政策及信貸松緊度等諸多其他因素。韓國政府已推出多輪穩(wěn)房價措施,首爾房價漲勢也有所放緩。不過,未來的房價究竟會趨穩(wěn),還是回吐后再度反彈,仍有待觀察。
近年來,一個“怪現(xiàn)象”引起了韓國民眾的關(guān)注。一方面,韓國老齡化問題嚴重,勞動人口持續(xù)減少,且生育率極速下降;另一方面房價連年上漲,其中首爾漲幅最甚。
按理說,年輕人少了,買房需求必然下降,房價應該下行才對。但事實為何恰恰相反?
先來看人口情況。韓國將15歲至64歲人群定義為勞動人口,這個年齡跨度的人群也是韓國房屋買賣的主體。2018年至2020年,韓國歷年勞動人口數(shù)字分別為3765萬人、3759萬人、3736萬人,逐年遞減。而且,首爾市常住人口也一直處于凈流出狀態(tài)。2017年至2020年,歷年分別凈流出9.8萬人、11萬人、5萬人、6.5萬人。
再來看房屋供給情況。2017年至2019年,首爾年均新增房屋供給量為74570套,其中普通住宅39734套。而2013年至2016年年均新增房屋供給73604套,其中普通住宅32268套。兩項供給數(shù)據(jù)在2017年至2019年期間均在增加。
至于房價,就在四五年前,首爾房價在國際主要城市中還處于相對較低水平。但經(jīng)過連年上漲,其均價現(xiàn)已達到每平方米922萬韓元,約合5.33萬元人民幣。今年4月的最新數(shù)據(jù)顯示,首爾房屋平均交易價比4年前上漲了55.4%。
由此一來,首爾房價成功打破了“以供求關(guān)系推測房價走勢”的經(jīng)典模型。
應該說,影響房價的因素有很多。在當前愈發(fā)復雜的形勢下,要推斷房價,需充分考慮政策、文化等多個方面,不能簡單地以供求關(guān)系作出判斷了。
首先,韓國出臺了一些法規(guī),例如“再建設(shè)超過利益回收制”“售價上限制”等,旨在運用經(jīng)濟手段抑制房地產(chǎn)交易,防范投機炒房等行為。這些法規(guī)確實曾收到過一些成效,但近幾年卻出現(xiàn)了反作用。打壓房地產(chǎn)交易給了人們一種房屋會供給不足的錯覺,從而引發(fā)了投機炒房和普通民眾投資房產(chǎn)的熱情。
其次,隨著炒房行為愈演愈烈,一個“看漲情緒高漲—房地產(chǎn)市場升溫—看漲情緒更加高漲”的惡性循環(huán)逐步形成。受此影響,首爾房地產(chǎn)市場近年一直保持著很高的交易量,不斷推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲,真實的供需關(guān)系在房地產(chǎn)市場上的影響力顯著下降。
再次,特殊的租房文化導致買房成本相對較低。韓國一直以來主要采用只繳納大額保證金、不繳納月租、退租時全額返還保證金的租房方式。后來,雖然也出現(xiàn)了少交一點保證金、每月交月租的租房方式,但規(guī)模不大。問題是,保證金金額實在太大了。以5月7日首爾房地產(chǎn)價格為例,保證金均價為每平方米493萬韓元,約等于房屋買賣均價的53%。如果人們買房后立即出租,馬上就可以收回房屋總價的53%,相當于只需要支付47%的房價就能買房。這對于全款買房者和貸款買房者而言,壓力并不算大。況且房產(chǎn)屬于自己,日后賣房時沒準還能大賺一筆。
而且,首爾的房確實不愁租。一方面,很多年輕人買不起房,租房必然成為剛需;另一方面,韓國也有學區(qū)房的概念,只要在片區(qū)內(nèi)租房即可入學。所以好學區(qū)附近的住宅雖然房價貴,房租也貴,但仍有很多人爭相租用。
最后,央行降息助推房地產(chǎn)市場走熱。多年來,韓國央行對降息持謹慎態(tài)度,但出于種種因素考慮,還是進行過幾次調(diào)整。2017年10月以前,韓國曾保持著1.25%的基準利率。同年11月升息至1.5%,2018年11月又升到1.75%。同時,首爾房屋平均交易價在2017年上漲了14.9%,2018年只漲了4.2%。但2019年下半年,韓國兩次降息,又回調(diào)至1.25%,當年首爾房屋平均交易價立刻上漲10%。從去年2月開始,新冠肺炎疫情沖擊韓國經(jīng)濟,無奈之下,韓國只得連續(xù)兩次大幅降息,當時還引發(fā)了業(yè)界對房地產(chǎn)市場的憂慮。果然,同年首爾房屋平均交易價就大漲18%。
當前,韓國政府推出了多輪穩(wěn)房價措施,首爾房價雖然還在漲,但漲勢有所放緩。對于今后房價走勢,韓國業(yè)界尚未形成統(tǒng)一共識,到底是房價趨穩(wěn),還是回吐后再度反彈,仍有待觀察。
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