面對境內(nèi)外債券價格的下跌，房企積極采取措施提振市場信心。境外債券方面，房企境外債券市場出現(xiàn)回購潮。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購，回購次數(shù)超過100次。境內(nèi)債券方面，有房企根據(jù)滬深交易所相關(guān)規(guī)則，調(diào)整相關(guān)債券投資者適當(dāng)性管理安排，以維護(hù)債券投資者權(quán)益。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在監(jiān)管政策的持續(xù)規(guī)范下，未來多數(shù)房企有能力讓報表更加規(guī)范、財務(wù)更加穩(wěn)健、經(jīng)營可持續(xù)性更強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　積極回購境外債券

　　據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，自2017年房企發(fā)行境外美元債以來，境外發(fā)債逐步成為房企重要融資方式。2019年，100家房企境外發(fā)債達(dá)到高峰，融資規(guī)模約為5052億元，占發(fā)債總規(guī)模的64%。2020年，房企境外發(fā)債融資規(guī)模約為3998億元，占發(fā)債總規(guī)模的47%。2021年前9個月，房企境外發(fā)債規(guī)模約為2379億元，占發(fā)債總規(guī)模的44%。境外債券發(fā)行規(guī)模進(jìn)一步收緊。

　　由于境外債的發(fā)行年限主要以1-5年為主，且近幾年借新還舊持續(xù)滾動發(fā)行，房企的境外債到期額急增，2021年、2022年、2023年到期的美元債均達(dá)到3000億元以上。其中，2022年最高，規(guī)模達(dá)到3755億元。

　　在此背景下，房企境外債券市場出現(xiàn)回購潮。據(jù)克而瑞研究不完全統(tǒng)計，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購舉動，回購次數(shù)超過100次。從贖回數(shù)額來看，房企累計回購境外債券及票據(jù)金額合計15.6億美元，占初始發(fā)行金額的4.07%。

　　房企密集的債券回購動作，一方面主要是為了進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內(nèi)的償債壓力。克而瑞研究稱，近六成回購金額涉及的債券到期時間集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動作，合計贖回2021年四季度及2022年到期的1.29億元的境外債，其表示未來仍將積極加大債券回購力度。佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優(yōu)先票據(jù)，涵蓋2022年-2024年到期的債券，債券利率為11.00%至13.75%，而其2021年5-9月發(fā)行了3筆共計3.3億元的境外債，債券利率為7.00%至11.00%，債務(wù)置換使得成本有所下降。

　　另一方面主要在于提振市場信心。贖回債券到期年限還覆蓋2023年至2026年，范圍較大。從債券贖回的單筆金額來看，單筆提前贖回金額一般在100萬美元至800萬美元之間，相對較小，呈現(xiàn)“高頻次低額度”的特點(diǎn)。其目的是穩(wěn)定各只債券的價格，提振市場信心。

　　調(diào)整境內(nèi)債券交易機(jī)制

　　境內(nèi)債券方面，有房企根據(jù)滬深交易所相關(guān)規(guī)則，調(diào)整相關(guān)債券投資者適當(dāng)性管理安排，以維護(hù)債券投資者權(quán)益。

　　2019年3月，滬深交易所發(fā)布《關(guān)于調(diào)整債券上市期間交易方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求在上交所公開發(fā)行上市的公司債券、企業(yè)債券，上市時同時采取競價、報價、詢價和協(xié)議交易方式的，如存續(xù)期內(nèi)債券信用評級調(diào)整為AA級（不含）以下或者發(fā)生該所為保護(hù)投資者合法權(quán)益認(rèn)定的其他情形的，交易方式應(yīng)當(dāng)調(diào)整為僅采取報價、詢價和協(xié)議交易方式。

　　今年10月11日，花樣年控股發(fā)布信用評級發(fā)生調(diào)整的公告，中誠信國際下調(diào)公司主體信用等級。本次評級調(diào)整后，公司主體信用等級為A，評級展望為“負(fù)面”，“18花樣年”“19花樣年”“19花樣02”“20花樣01”“20花樣02”的債項(xiàng)信用等級為A，同時將上述主體及債項(xiàng)信用等級列入可能降級的觀察名單。隨后，根據(jù)《關(guān)于調(diào)整債券上市期間交易方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求，“18花樣年”“19花樣年”“19花樣02”“20花樣01”“20花樣02”自10月11日起進(jìn)行交易方式調(diào)整，僅在固定收益證券綜合電子平臺上采取報價、詢價和協(xié)議交易方式進(jìn)行。

　　2021年5月，滬深交易所發(fā)布的《交易所債券市場投資者適當(dāng)性管理辦法(2021年征求意見稿)》中進(jìn)一步明確，交易所上市交易或者掛牌轉(zhuǎn)讓的債券，發(fā)生“發(fā)行人發(fā)行的公司信用類債券價格出現(xiàn)較大負(fù)面波動”時，發(fā)行人、受托管理人或者具有同等職責(zé)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時發(fā)布公告提示投資風(fēng)險，自該情形披露之日起，僅本辦法規(guī)定的專業(yè)投資者中的機(jī)構(gòu)投資者可以買入該債券。

　　今年10月8日，陽光城發(fā)布公告，根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》《深圳證券交易所債券市場投資者適當(dāng)性管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，公司申請于2021年10月11日起，針對陽光城發(fā)行且尚在存續(xù)期的公司債券“20陽城01”“20陽城02”“20陽城03”“20陽城04”“21陽城01”“21陽城02”，調(diào)整其投資者適當(dāng)性管理安排。即調(diào)整后上述債券僅限專業(yè)投資者中的機(jī)構(gòu)投資者買入，原持有債券的非專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以選擇持有到期或者賣出債券。

　　值得注意的是，陽光城并沒有暫停任何平臺報價，只是調(diào)整了投資者的范圍，對合格機(jī)構(gòu)投資者無影響，即合格機(jī)構(gòu)投資者仍可通過競價交易方式和協(xié)議大宗交易方式進(jìn)行交易。有債券從業(yè)人士稱，此舉的主要目的應(yīng)是避免在競價系統(tǒng)中每天出現(xiàn)小額的異常成交，操縱價格，擾動市場情緒。

　　中國證券報此前曾報道，當(dāng)前地產(chǎn)債券面臨流動性壓力，即使金額較小的賣盤和成交也會對收盤價和估值造成較大擾動，有機(jī)構(gòu)利用境內(nèi)外交易機(jī)制差別“做空”賺錢。一是通過釋放負(fù)面消息、謠言或制造價格異動引發(fā)恐慌情緒；二是境外投行泄露結(jié)構(gòu)融資盤信息，以內(nèi)幕信息操縱價格。

　　回暖信號出現(xiàn)

　　從短期市場趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售收緊、短期償債壓力加大等問題，但多家券商研報認(rèn)為，房地產(chǎn)市場或已觸底，目前出現(xiàn)些許回暖信號。

　　安信證券研報認(rèn)為，在監(jiān)管政策的持續(xù)規(guī)范下，未來多數(shù)房企有能力讓報表更加規(guī)范、財務(wù)更加穩(wěn)健、經(jīng)營可持續(xù)性更強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　平安證券研報認(rèn)為，9月以來，央行多次發(fā)聲維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，明確“指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，多地已隱現(xiàn)房貸積極信號，房企資金端壓力或緩和。短期行業(yè)陣痛期有望加速房企優(yōu)勝劣汰，未來“幸存”的房企經(jīng)營、財務(wù)將更加穩(wěn)健，擁有品牌、管理、融資等優(yōu)勢的房企有望享受更高利潤率水平。