深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在11月22日這一天接連迎來(lái)兩個(gè)重磅利好政策。其一為自11月23日起,深圳二套住房最低首付款比例降至四成;其二為優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),取消“實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下(含750萬(wàn)元)”這一價(jià)格限制條件,通俗說(shuō)就是“取消了豪宅線”。
兩條政策甫一發(fā)出,即引起市場(chǎng)高度關(guān)注。這兩項(xiàng)政策釋放了哪些信號(hào)?將對(duì)購(gòu)房群體產(chǎn)生怎樣的實(shí)質(zhì)性影響?其他一線城市是否有跟進(jìn)的可能性?《證券日?qǐng)?bào)》記者就相關(guān)問(wèn)題采訪了業(yè)內(nèi)多位專家解讀。
置換改善需求將激活
從此次深圳發(fā)布的兩項(xiàng)政策內(nèi)容來(lái)看,均為此前業(yè)內(nèi)呼聲最高的政策優(yōu)化方向。
據(jù)新華社消息,11月22日,中國(guó)人民銀行深圳市分行發(fā)布通知,11月23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。同日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告》,將普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0),且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)”。即僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個(gè)條件,而取消了此前“實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬(wàn)元”這一價(jià)格限制條件。
對(duì)于深圳此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)直言,此舉符合市場(chǎng)預(yù)期。下半年以來(lái),一線城市房地產(chǎn)需求側(cè)政策持續(xù)優(yōu)化,總體按照落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策、降低首付比例或房貸利率等思路進(jìn)行。而在四個(gè)一線城市中,此前廣州已經(jīng)下調(diào)二套房首付比例,如今深圳跟進(jìn)執(zhí)行且首付比例下調(diào)幅度較大,同時(shí)又調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn),釋放的信號(hào)意義很強(qiáng),利好樓市預(yù)期穩(wěn)定,無(wú)論對(duì)深圳自身市場(chǎng)還是其他城市而言,都有積極影響。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,深圳本次優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)取消“總價(jià)750萬(wàn)元”的限制,可以直接減少購(gòu)房者的各項(xiàng)稅費(fèi),降低購(gòu)房者壓力。預(yù)計(jì)新政短期內(nèi)將刺激深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯上升。
根據(jù)易居研究院測(cè)算,假定某深圳市民有唯一一套住房,其面積為120平方米,房?jī)r(jià)從800萬(wàn)元漲到了1000萬(wàn)元,且該房子已經(jīng)持有5年時(shí)間。那么,該住宅被認(rèn)定為普通住宅時(shí),相比被認(rèn)定為從此前的非普通住宅,稅費(fèi)減少約46.2萬(wàn)元(房?jī)r(jià)5%)。
在葉銀丹看來(lái),此次政策調(diào)整后,普通住宅認(rèn)定不再看總價(jià),利好部分總價(jià)超過(guò)750萬(wàn)元房子的交易,尤其是降低了剛需或者改善群體的交易稅費(fèi)成本。在二手房交易中,普通住宅稅費(fèi)為1%,非普通住宅為1.5%,也就是說(shuō),隨著此次政策調(diào)整,未來(lái)滿足條件的二手房交易可以直接減少0.5個(gè)百分點(diǎn)的稅費(fèi)。同時(shí),二套房首付比例的降低,加上前期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策的落地,多項(xiàng)重磅利好政策疊加,將有助于激活深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的置換改善需求,促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
在楊紅俠看來(lái),此次深圳降低二套房首付比例并調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步向市場(chǎng)釋放了積極信號(hào),有利于穩(wěn)定樓市預(yù)期,激發(fā)潛在的剛需及改善型需求釋放,預(yù)計(jì)短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將明顯上升。
一線城市跟進(jìn)可能性大
盡管9月份以來(lái)房地產(chǎn)支持政策在供需兩端持續(xù)優(yōu)化,但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,政策效果似乎正在邊際減弱。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算得知,從10月份的單月數(shù)據(jù)來(lái)看,雖然商品房銷售額同比降幅連續(xù)3個(gè)月收窄,但商品房銷售面積的同比降幅卻略有擴(kuò)大。
對(duì)此,葉銀丹認(rèn)為,深圳此次連出兩大新政,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到較大的帶頭作用。另外,從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,當(dāng)前不只是深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷,上海、北京也面臨著類似的情況。這也說(shuō)明,上一波“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策效應(yīng)已經(jīng)基本釋放,目前亟需新一輪的政策支持。預(yù)計(jì)未來(lái)在“因城施策”背景下,不排除北京、上海將視市場(chǎng)變化適時(shí)推出降低二套房首付等相關(guān)政策,以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示,此次深圳的樓市支持政策具有風(fēng)向標(biāo)意義。從一線城市政策來(lái)看,落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低首付和房貸利率、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項(xiàng)重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例降為四成,就說(shuō)明二套房或改善性住房方面會(huì)有降低首付的政策操作。而此次深圳的兩大新政,顯然為后續(xù)北京、上海兩個(gè)城市取消“豪宅線”創(chuàng)造了有利條件。
葉銀丹認(rèn)為,后續(xù)除了進(jìn)一步下調(diào)首套房、二套房的首付比例和貸款利率外,類似減免置換型住房換購(gòu)稅費(fèi),上調(diào)首套房和置換房的公積金貸款額度、延長(zhǎng)公積金貸款年限等政策內(nèi)容,同樣可以期待。此外,一線城市和熱點(diǎn)二線城市也有可能逐步從非核心城區(qū)開始嘗試放松限購(gòu)政策。(本報(bào)記者 杜雨萌 韓 昱)
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