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存量房貸利率將下調(diào)?5家銀行回應(yīng)!專家解讀

2023-07-16 10:21 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 次閱讀
 
存量房貸利率將下調(diào)?5家銀行回應(yīng)!專家解讀

近日,有關(guān)央行對(duì)存量貸款利率的表述引發(fā)廣泛關(guān)注。

  7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)”上稱,“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?/p>

  鄒瀾表示,由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外,他認(rèn)為,提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

  據(jù)第一財(cái)經(jīng),記者聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行、寧波銀行等多家銀行客戶和信貸經(jīng)理,他們中的多數(shù)回應(yīng)稱,關(guān)于存量房貸降息,“沒有接到相關(guān)政策,仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。

  央行:鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或新發(fā)放貸款置換存量貸款

  7月14日,在國務(wù)院新聞辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示,上半年,房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì),隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放,疊加季節(jié)性因素影響,4月以來,房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行,房地產(chǎn)市場情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。

  鄒瀾表示,房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要是用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè),通常是在開工時(shí)發(fā)放,竣工時(shí)回收,余額主要取決于同期商品房的在建規(guī)模。過去,開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目銷售進(jìn)度,用預(yù)售資金提前償還開發(fā)貸款的情況較為普遍。去年以來,因?yàn)榉墙鹑谪?fù)債收緊,開發(fā)貸款需求明顯增加,商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大,今年上半年累計(jì)新增4200多億元,同比多增約2000億元,促進(jìn)了開發(fā)商加快項(xiàng)目施工建設(shè),有利于保障項(xiàng)目的交付。

  鄒瀾表示,個(gè)人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān),還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年,個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn),這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。這種現(xiàn)象對(duì)住房需求并不構(gòu)成影響,它是一個(gè)居民資產(chǎn)配置的調(diào)整。盡管貸款市場報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn),但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上,這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

  多地首套房貸最低利率已降至3.7%

  隨著6月LPR的調(diào)整,北京、上海、廣東、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整,其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

  證券日?qǐng)?bào)記者分別致電北京、廣東、上海、蘇州等城市多家銀行支行,相關(guān)工作人員均表示,隨著5年期以上LPR下調(diào),銀行已將房貸利率相應(yīng)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

  記者從北京多家國有大行和股份行獲悉,北京地區(qū)首套房貸款利率已由4.85%降為4.75%,二套房貸款利率由5.35%變?yōu)?.25%。比如,建行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示,已接到最新通知,新發(fā)放按揭貸款利率按照新LPR定價(jià),目前5年期以上LPR為4.2%,首套房貸款利率為4.2%加55個(gè)基點(diǎn),為4.75%,二套房貸款利率為4.2%加105個(gè)基點(diǎn),為5.25%。

  根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2023年以來全國已有超過40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%,肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。截止二季度末,70個(gè)大中城市中共有39城可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。本次5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),符合條件的城市首套房貸利率有望降至3.6%到3.9%的區(qū)間內(nèi),繼續(xù)突破歷史底部。

  盡管新房貸款利率不斷下降,但此前購房以較高利率負(fù)擔(dān)房貸的群體卻并未因此受益,因此本次央行關(guān)于存量房貸的新表態(tài)引發(fā)了熱議。

  專家:短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大

  21財(cái)經(jīng)報(bào)道,“綜合來看,(存量住房貸款利率下調(diào))還有很大的不確定性,短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,首先,按照市場化、法治化的原則,商業(yè)銀行和個(gè)人之間的貸款受《合同法》的保護(hù),法律對(duì)貸款的利率和貸款期限有明確規(guī)定的。其次,商業(yè)銀行以盈利為目的,甚至是以利潤最大化為目標(biāo),房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),如果降低存量房貸利率,會(huì)沖擊銀行的資產(chǎn)收益率。同時(shí),目前對(duì)大型國有銀行的考核中,對(duì)利潤和資產(chǎn)收益率都是強(qiáng)化的。因此,綜合來看,銀行下調(diào)存量貸款利率的動(dòng)力并不充足。不過不排除部分銀行,尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行,會(huì)以社會(huì)責(zé)任為導(dǎo)向,為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。

  艾振強(qiáng)進(jìn)一步提示,“一刀切”下調(diào)存量房貸利率會(huì)帶來三個(gè)問題。

  一是如何界定存量,如果表態(tài)之前都算存量房貸,或?qū)е陆谛沦J的本來就很低的房貸利率變得更低,會(huì)導(dǎo)致很多人對(duì)政策不滿;

  二是每個(gè)城市的房產(chǎn)政策調(diào)控力度不同,房貸利率存在差異,市場發(fā)生了變化,調(diào)控也要做相應(yīng)的調(diào)整,“一刀切”就破壞了因城施策的基本原則;

  三是每個(gè)銀行的基本面不一樣,如果“一刀切”的話,部分實(shí)力較弱的銀行可能承受巨大的壓力。

  一位券商首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示,按照央行的表態(tài),理論上(商業(yè)銀行)可以通過存量調(diào)利率或轉(zhuǎn)按揭,以此來降低房貸利率,但具體操作要有正式出臺(tái)的政策依據(jù)才行。

  明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示,由于每個(gè)城市的調(diào)控不同,其存量房貸利率也不同,因此央行統(tǒng)一要求銀行下調(diào)存量房貸利率的概率很低,銀行可以根據(jù)自身情況與客戶協(xié)商后下調(diào)。也就是說,存量房貸利率的是否下調(diào)要依據(jù)各地、各銀行不同的情況具體來執(zhí)行。

  (每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自第一財(cái)經(jīng)、證券日?qǐng)?bào)、第一財(cái)經(jīng)

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