88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價成交頻現(xiàn)、流拍現(xiàn)象仍存……近日,土地拍賣市場局部高熱與部分城市土地拍賣表現(xiàn)冷淡同時出現(xiàn)。當前,土拍市場有什么新變化?反映了什么問題?下半年土地拍賣市場走向如何?
區(qū)域分化加劇
土地拍賣市場素來是房地產(chǎn)市場的晴雨表,也是投資風向標。
今年以來,局部土拍市場高光頻現(xiàn)。在北京,觸頂+溢價成交是主旋律;在廈門,144家房企競拍3宗地塊,其中88家房企搶一宗地,創(chuàng)下參拍企業(yè)數(shù)量新高;在杭州,地塊觸頂成交率一度高達80%,民企拿地金額占比超六成。
整體而言,核心城市核心地塊溢價率高,上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價上限,但其非核心區(qū)域土地多以低價成交。此外,非核心城市底價成交則是主流,比如,無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月15日,22個重點城市土拍平均溢價率為8.5%,較去年同期提升4.0個百分點。同周期內(nèi),百強房企前5個月拿地總額同比下降8.4%,降幅進一步收窄。
整體而言,城市分化及區(qū)域分化進一步加劇。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪看來,這與樓市交易端的差異化表現(xiàn)有關系。
關榮雪表示,樓市需求穩(wěn)健、去化良好的城市,土拍表現(xiàn)相對火熱;相反,樓市去化壓力較大,土拍往往表現(xiàn)平平,區(qū)域分化則體現(xiàn)在地塊的受關注度上。位置優(yōu)越、利潤空間較大、可操作性強的地塊,備受房企青睞;而開發(fā)難度較大、成本消耗較大的地塊,房企主要以觀望為主。
“今年土地供應端的一個重要變化是‘提質(zhì)縮量’,即增加供應城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊,使得局部市場熱度提升,表現(xiàn)為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等?!笨硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理楊科偉表示,這樣的分化體現(xiàn)在企業(yè)端就是投資策略進一步聚焦為以銷定產(chǎn),樓市銷售向好的城市、區(qū)域、項目,開發(fā)商更有動力拿地。
“當前,土拍市場進入發(fā)展新階段,規(guī)則和標準日益透明,瘋狂搶地不再,成交價整體趨于平穩(wěn),局部市場漸趨活躍。這期間,企業(yè)競拍門檻降低,核心城市土拍競爭加劇,新企業(yè)拿地頻現(xiàn)?!北本┳≌康禺a(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示,在行業(yè)經(jīng)過大浪淘沙后,房地產(chǎn)企業(yè)對于片區(qū)和地塊的研判已趨于一致,核心要求是把控風險以及保證去化率,核心城市核心地塊是首選,有利潤空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊,往往難以吸引開發(fā)商的注意。
保證去化率是關鍵
土拍市場持續(xù)分化,銷售市場分化加劇是主因。
“受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響,拿地容錯率明顯下降,房企普遍采取‘以銷定投’,‘聚焦核心城市及區(qū)域’的策略。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者表示,確定性的去化率成為房企拿地的首要標準之一。
“在市場調(diào)整期,一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性,收益率也出現(xiàn)明顯回升?!苯鸬丶瘓F董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團董事長凌克表示,今年以來,金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項目,未來將繼續(xù)依據(jù)市場形勢的發(fā)展保持合理的投資力度,主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目。
在此前的年報業(yè)績會上,萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海曾提到,過去項目投資要研究城市的宏觀指標,現(xiàn)在更關注市場板塊的典型特征,以便提升投資的精準度。
龍湖集團執(zhí)行董事、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠提到,龍湖集團將嚴守投資刻度,盡可能優(yōu)中選優(yōu)。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局,并將投資聚焦在這些城市的核心區(qū)域。
“高品質(zhì)、高性價比土地被爭搶背后,是這些地塊通常位于城市核心區(qū)域或未來發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域,具有較高的投資價值和升值空間?!崩枘顺硎?#xff0c;對房企來說,風險小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。
不難看出,在當前市場情況下,保證去化率,讓有效回款盡快充盈現(xiàn)金流量表,已成為房企投資拿地的新規(guī)律。
下半年市場如何走
下半年土地市場將會如何走?在黎乃超看來,首先,核心城市核心地塊競爭將更加激烈,觸頂成交地塊會繼續(xù)增加;其次,優(yōu)質(zhì)住宅地塊溢價表現(xiàn)較高,但商業(yè)辦公、工業(yè)類用途土地,鑒于資金沉淀較大,底價或流拍現(xiàn)象或會出現(xiàn)。即便是熱點城市樓市,也存在不確定性和波動性,房企拿地仍需避免盲目跟風和過度投資。
業(yè)內(nèi)人士認為,如果核心城市土地拍賣市場競爭持續(xù)加劇,不排除部分房企將投資戰(zhàn)線下沉,屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。
“短期來看,全國土地供求縮量趨勢或會延續(xù),但土拍分化態(tài)勢將更加明顯,預計房企在核心城市補貨意愿提升,這些城市在供應端改善下,樓市成交有望企穩(wěn),而在銷售市場調(diào)整壓力加大的城市,土地拍賣市場或仍表現(xiàn)低迷?!标愇撵o表示,整體來看,今年以來,核心城市明顯回暖,在部分城市,房企拿地信心得到修復,但多數(shù)城市土地拍賣市場仍面臨較大壓力,未來能否全面回溫,有賴于房地產(chǎn)銷售的恢復程度。(證券日報記者 王麗新)
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