中新網(wǎng)4月4日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)二手房交易流程與成本,迎來重大變動(dòng)。
在傳統(tǒng)的交易觀念里,“一手交錢,一手交貨”是再正常不過的。但涉及到二手房的買賣,卻往往存在著賣方尚未還清購房貸款的問題。除了通過第三方“贖樓”,是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式?
在已有多地積極探索開展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”服務(wù)的基礎(chǔ)上,兩部門發(fā)文明確全面推進(jìn)“帶押過戶”,這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣。
新政發(fā)布,助力“小陽春”
“金三銀四”被認(rèn)為是樓市交易的傳統(tǒng)旺季之一。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù),2023年3月,一線城市市場均價(jià)延續(xù)上漲行情,二線和三四線城市市場均價(jià)下滑。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示,展望后市,二季度市場熱度如何還需要看后續(xù)是否有實(shí)質(zhì)性的利好政策加持,僅靠此前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖。
利好的消息很快傳來。近日,自然資源部聯(lián)合中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》),對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。
這也意味著“帶押過戶”從地方性的試點(diǎn)走向了全國化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年以來全國已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過戶”政策,包括深圳、濟(jì)南、大連等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。而且,天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”。
《通知》發(fā)布后,北京也立刻跟進(jìn)。據(jù)北京銀保監(jiān)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布的通知,從3月31日起,居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款,可在原抵押權(quán)不解除情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,且買賣雙方可在不同銀行貸款,以降低居民住房交易成本。
兼容跨行貸款是北京落地“帶押過戶”政策的創(chuàng)新點(diǎn)。“從對(duì)購房者的覆蓋面來說,北京的做法更吻合各類不同的購房和貸款需求。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,各城市在“帶押過戶”的流程設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面陸續(xù)發(fā)力,這將有助于更好推行這一模式。
加速交易,利好買賣雙方
“原業(yè)主房貸沒還清就要出售的情況很多,尤其是在學(xué)區(qū)房置換等旺季時(shí)間,擔(dān)保公司會(huì)接到大量的‘贖樓’業(yè)務(wù)?!狈慨a(chǎn)中介李先生對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示。
據(jù)他介紹,“贖樓”也稱“過橋”,主要有兩點(diǎn)弊端:一是手續(xù)復(fù)雜,需要等解押后才能交易,少則要等一周多,也有半個(gè)甚至幾個(gè)月也完成不了的;二是費(fèi)用也高,解押的過程中要算日息,加上給擔(dān)保公司“手續(xù)費(fèi)”,順利的話往往也需要3個(gè)點(diǎn)左右的利息。
“目前二手房市場整體的庫存量還是很高的,‘帶押過戶’肯定是個(gè)可以節(jié)省時(shí)間和資金成本的利民措施?!崩钕壬J(rèn)為,接下來除了已有的房源能加速流通,相信掛牌量也會(huì)再增加。
身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過戶”的手續(xù)。他對(duì)記者表示,自己本意是想提前還房貸,但是預(yù)約后發(fā)現(xiàn)要等很久,后來了解到“帶押過戶”的模式,便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去。
高先生介紹,“帶押過戶”辦理起來非???#xff0c;幾個(gè)工作日就完成了過戶,操作流程比較簡單,當(dāng)?shù)刈〗ň謺?huì)有一個(gè)資金監(jiān)管賬戶,進(jìn)行資金的撥付,也比較安全,而且都是按照當(dāng)下的新利率來計(jì)算,買房人也不吃虧。
“我覺得這對(duì)二手房買賣雙方來說都是利好,交易簡單了,可能有很多之前在猶豫的人決定交易,市場也可能跟著活躍起來。”他認(rèn)為,相信隨著更多支持政策的推進(jìn),模式會(huì)愈發(fā)完善。
認(rèn)真核實(shí),警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)
“‘帶押過戶’的交易方式,可以一定程度降低交易成本、減輕交易風(fēng)險(xiǎn),簡化二手房交易流程,縮短交易周期,活躍二手房交易市場,促進(jìn)換房需求加快釋放,從而進(jìn)一步對(duì)新房市場形成一定支撐。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍,對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場或?qū)a(chǎn)生積極帶動(dòng)。
當(dāng)然,新的模式下也會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。前述《通知》中也特意提到,地方在實(shí)踐探索中,主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等3種“帶押過戶”模式,各地要結(jié)合本地實(shí)際,確定適宜的辦理模式,并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時(shí),鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記,通過預(yù)告登記制度,防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)。
“技術(shù)層面是比較簡單的。通過預(yù)告登記和公正,可以提前鎖定交易,防止‘一房二賣’,也防止抵押權(quán)落空,防止申請了貸款無法獲得產(chǎn)權(quán)等。另外,金融和不動(dòng)產(chǎn)可以根據(jù)各自訴求制定完善交易流程?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,《通知》中提出的三種模式,事實(shí)上就是結(jié)合不同訴求提出的三種可行的,能保護(hù)各方權(quán)益的途徑。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也對(duì)此提出建議,對(duì)于購房人而言,在核實(shí)擬購買的房屋可以“帶押過戶”的基礎(chǔ)上,務(wù)必注意流程控制,把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化,涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位,避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差;作為賣方,也需要提前核實(shí)購房人的個(gè)人征信,提前核實(shí)清楚購房人未來的貸款能力,避免后續(xù)貸款出問題,不能及時(shí)回款解押。
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