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房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)順應(yīng)趨勢加快轉(zhuǎn)型

作者: 易成棟 2023-03-20 11:10 來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-《經(jīng)濟(jì)日報》 次閱讀
 
房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)順應(yīng)趨勢加快轉(zhuǎn)型

近期,多地新房、二手房市場呈現(xiàn)回暖跡象。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年2月份,70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲,一線城市商品住宅銷售價格同比上漲,二三線城市同比降幅收窄。

  2022年,我國新建商品房銷售面積約14億平方米、銷售額約14萬億元,房價保持了相對平穩(wěn)。盡管和前5年年均銷售面積17億平方米相比有所下滑,但在復(fù)雜局面之下依然是一個不錯的成績。近期,黨中央提出優(yōu)化政策支持房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求,防范金融風(fēng)險,支持房企融資,地方政府相繼調(diào)整了限購限價限貸政策,并對相關(guān)稅費(fèi)、土地拍賣條件等多項(xiàng)政策進(jìn)行優(yōu)化。從目前來看,政策效果正逐步顯現(xiàn),住房需求在不斷釋放。

  中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,要防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險;要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化,抓緊研究中長期治本之策,消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。這一要求對房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)我國人口與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新形勢,順應(yīng)人民群眾需求,具有十分長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略指導(dǎo)意義。

  從房地產(chǎn)市場的中長期趨勢來看,滿足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發(fā)展空間,同時應(yīng)關(guān)注產(chǎn)能過剩和市場波動的風(fēng)險。根據(jù)第七次全國人口普查資料,2020年,我國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米,城鎮(zhèn)家庭戶住房總建筑面積300億平方米左右。參考發(fā)達(dá)國家的平均水平,按照2050年我國城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積將達(dá)到50平方米左右來測算,我國城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積將達(dá)到500億平方米左右,還有200億平方米左右的發(fā)展空間。

  不過,2011年到2020年我國商品住宅銷售面積累計126億平方米,按照這10年的年均銷售面積13億平方米計算,15年左右即可填滿缺口,現(xiàn)有的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。隨著供求關(guān)系的變化,房價的波動和地區(qū)分化將更加明顯。

  面對以上局面,需要多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面,充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用,政府因城施策、精準(zhǔn)施策,進(jìn)一步消除房地產(chǎn)等內(nèi)需關(guān)鍵領(lǐng)域的不合理消費(fèi)限制,優(yōu)化限購限價限貸政策,降低稅費(fèi)、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求,應(yīng)優(yōu)化土地供應(yīng)和行政審批,支持房企合理的投融資需求和正常的生產(chǎn)運(yùn)營,支持企業(yè)發(fā)展高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù),落實(shí)政府的責(zé)任,加強(qiáng)存量房、租賃住房、城市更新的政策支持并完善住房保障體系。

  另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極預(yù)判未來,主動轉(zhuǎn)型升級,降低過剩的生產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)能,加強(qiáng)創(chuàng)新提供市場所需的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù),加強(qiáng)存量房、租賃經(jīng)營和物業(yè)管理業(yè)務(wù)。此外,應(yīng)完善房地產(chǎn)市場信息披露和發(fā)布制度,規(guī)范市場秩序和加強(qiáng)誠信體系建設(shè),建立公開透明安全的市場,保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益,引導(dǎo)居民理性消費(fèi)和投資。

  (作者易成棟 系中央財經(jīng)大學(xué)教授 來源:經(jīng)濟(jì)日報)


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