近來,從央行下調房貸利率,到多地調整房地產限購限貸政策,從減免房地產交易稅費,到放松預售資金監(jiān)管,再到放松公積金貸款等政策,房地產行業(yè)利好明顯增多。但總體來看,房地產行業(yè)下行壓力依然存在,市場仍處在筑底期。
克而瑞研究中心數據顯示,2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元,環(huán)比減少40.3%,同比減少50.2%,單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。其中,境內債權融資390億元,環(huán)比減少36%,同比減少17.4%;境外債權融資61億元,環(huán)比增加133.5%,同比減少84.4%;資產證券化融資69億元,環(huán)比減少62.6%,同比減少62.1%。
但從發(fā)債來看,發(fā)債額度有所增加。數據顯示,5月房企發(fā)債375.07億元,環(huán)比增加0.6%,同比減少35.2%。其中,境外發(fā)債約61.07億元,環(huán)比增加366.9%;境內發(fā)債314億元,環(huán)比減少12.7%,同比增加21.1%,境內發(fā)債主體仍然基本為央企國企。
在此背景下,房企投資仍較謹慎。上海易居房地產研究院報告顯示,5月TOP30房企中有9家拿涉宅地25幅,投資建面環(huán)比下降66%;土地成交總價環(huán)比下降57%,溢價率維持在4.1%。
業(yè)內人士表示,雖然相關支持性金融措施已推出,但從市場端來看,政策效果顯現仍需要一段時間。
克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示,宏觀調控是房地產周期波動、呈現顯著“政策市”特征的重要手段。進入2022年,國家出臺了很多金融政策來保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定,確保房地產行業(yè)穩(wěn)杠桿。其中,貨幣政策總量和結構雙輪驅動,降準、降息助力經濟穩(wěn)增長,短期實質穩(wěn)地產。未來,金融政策對于房地產行業(yè)的影響是積極樂觀的。
楊科偉認為,在房企融資方面,未來將支持房企合理融資需求,幫扶企業(yè)經營盡快回歸正軌,重塑行業(yè)信心。在居民信貸方面,支持剛性和改善性需求始終不變。目前已有44城放松限貸、17城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套利率5.05%。在按揭方面,各地調整限貸降首付,放松居民按揭貸款支持購房消費,引導房地產交易正常化。因此,預計在經濟下行壓力下月供預期轉差,信貸乘數效應轉弱,行業(yè)總規(guī)模仍將下行,但城市分化將加劇,核心一二線城市有望率先復蘇,三四線調整周期或更長。(記者 梁倩 北京報道)
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