近期，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入2024年中期業(yè)績披露高峰期，上市公司紛紛亮出中期成績單，其中不乏亮眼的半年報。8月20日，越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司（06626.HK，以下簡稱“越秀服務(wù)”）發(fā)布了2024年中期業(yè)績公告，報告期內(nèi)營業(yè)收入達(dá)到19.60億元，同比增長了29.7%，股東應(yīng)占盈利為2.78億元，同比增長12.1%。越秀服務(wù)上半年各項業(yè)績指標(biāo)均實現(xiàn)較好發(fā)展，盈利能力穩(wěn)步提升，獲多家知名券商認(rèn)可。國金證券、國泰君安、交銀國際、興業(yè)證券等券商認(rèn)為，越秀服務(wù)上半年業(yè)績符合預(yù)期，維持“買入”評級。建銀國際、海通證券均給予維持 “優(yōu)于大市”評級。

營收凈利雙增，回購+派息回饋股東

從上半年各項業(yè)績指標(biāo)看，越秀服務(wù)的業(yè)績符合預(yù)期。半年報顯示，越秀服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入為人民幣19.60億元，同比增長29.7%；毛利率為25.9%；股東應(yīng)占盈利為人民幣2.78億元，同比增長12.1%；每股基本盈利為人民幣0.18元；董事會建議宣派中期股息每股人民幣0.091元，派息率為50%。交銀國際研報分析認(rèn)為，越秀服務(wù)2024上半年業(yè)績符合預(yù)期。收入與預(yù)測基本一致（為全年預(yù)測41億元的47.8%），維持“買入”評級。

國金證券則認(rèn)為，越秀服務(wù)上半年收入略超預(yù)期，歸母凈利潤符合預(yù)期。同時，越秀服務(wù)在手現(xiàn)金超市值，股息率較高，公司投資性價比凸顯。截至2024年6月末，越秀服務(wù)定期存款+現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物合共48.7億元人民，是公司總市值的1.17倍（8月20日收盤價）。公司中期每股派息對應(yīng)8月20日的收盤價，隱含的全年股息率或?qū)⒔?%。此外，公司通過開啟回購和維持50%的中期派息比例，雙重方式提升股東回報。而建銀國際認(rèn)為，公司50%的派息率將為投資者帶來6.8-8.3%的股息收益率，這無疑具有吸引力。給予維持“優(yōu)于大市”評級。

社區(qū)增值服務(wù)聚焦發(fā)展，美居業(yè)務(wù)增長強(qiáng)勁

基于物業(yè)行業(yè)從增量向存量市場轉(zhuǎn)變的背景下，越秀服務(wù)仍然交出了收入略超預(yù)期的成績單，基礎(chǔ)物管保持較高增速，同時社區(qū)增值服務(wù)聚焦發(fā)展，表現(xiàn)亮眼，可見內(nèi)生增長動力依舊強(qiáng)勁。

從收入結(jié)構(gòu)看，越秀服務(wù)2024年上半年非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收入占比分別為81.7%、18.3%，前者成為主要的收入貢獻(xiàn)來源。其中，基礎(chǔ)物業(yè)管理、社區(qū)增值服務(wù)收入增速分別為31.2%、61.2%。可以看出，作為核心業(yè)務(wù)板塊的基礎(chǔ)物業(yè)管理，其增長勢頭依舊強(qiáng)勁，同時，越秀服務(wù)在聚焦社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展方面也取得了顯著的成果。

國泰君安研報分析顯示，越秀服務(wù)的2024上半年營業(yè)收入同比增長29.7%，主要由社區(qū)增值服務(wù)驅(qū)動，同比增長61.2%。在社區(qū)增值服務(wù)中，美居業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比增長強(qiáng)勁，達(dá)207.0%。

興業(yè)證券認(rèn)為，越秀服務(wù)社區(qū)增值業(yè)務(wù)高速增長，美居業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼，得益于美居業(yè)務(wù)進(jìn)入集中交付、確認(rèn)收入階段。光大證券則認(rèn)為，得益于在管面積的快速擴(kuò)張，越秀服務(wù)基礎(chǔ)物管保持較高增速，同時社區(qū)增值服務(wù)客戶量也相應(yīng)增加，社區(qū)增值板塊表現(xiàn)亮眼。

市場拓展突破，新增合約面積更多元

越秀服務(wù)上半年交出符合預(yù)期的成績單，還得益于管理規(guī)模的穩(wěn)步拓展。半年報顯示，截至2024年6月末，越秀服務(wù)在管面積6667萬平方米，較2023年底增長2.2%；合約面積8881萬平方米，較2023年底增長6.4%。上半年新增合約面積926萬平方米，同比增長12.1%。其中，約600萬平方米來自市場拓展，同比增長53.3%，中標(biāo)標(biāo)志性項目如港珠澳大橋、國家能源大廈、福州地鐵5號線等，市場拓展成效顯著，非住業(yè)態(tài)持續(xù)突破。

國金證券認(rèn)為，越秀服務(wù)新增合約面積更獨立更多元。分來源看，第三方占比65%，關(guān)聯(lián)方占比35%；分業(yè)態(tài)看，住宅、TOD、城市服務(wù)及公建、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園的占比分別為54%、22%、18%、6%。

2024年上半年，越秀服務(wù)更加聚焦核心優(yōu)勢區(qū)域，整體項目質(zhì)量和密度有所提升。光大證券認(rèn)為，越秀專注布局核心區(qū)域，大灣區(qū)競爭優(yōu)勢進(jìn)一步夯實。截至2024年6月末，越秀服務(wù)在大灣區(qū)合約項目面積5254萬平方米，較2023年末增長12.3%，占總合約面積比重為59.2%，較2023年末提升3.1%，進(jìn)一步夯實公司在大灣區(qū)物業(yè)管理市場的優(yōu)勢地位。

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在進(jìn)行中，這也是物業(yè)行業(yè)體現(xiàn)抗周期能力的重要階段。在此背景下，越秀服務(wù)的增長邏輯與業(yè)績表現(xiàn)已體現(xiàn)出持續(xù)性，而且其仍在不斷提升以服務(wù)品質(zhì)為核心的競爭力，為公司的長期發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。海通證券認(rèn)為，考慮到越秀服務(wù)在手現(xiàn)金充裕，合同面積和金額均保持較好的增長態(tài)勢，并且目前已推動股權(quán)激勵計劃，成功構(gòu)建現(xiàn)代化企業(yè)制度，給予公司10-12倍PE估值，維持“優(yōu)于大市”評級。