時近秋分,三季度即將收官,樓市關注度不減。在政策面,7月以來"暖風"頻吹:中央政治局會議首次提出適時調整優(yōu)化房地產政策,住房城鄉(xiāng)建設部等部門明確"認房不認貸"的認定標準,央行、金融監(jiān)管總局宣布降低購房首付利率……在市場面,信心雖有所恢復,但從各房企半年報"交卷"結果看,整體依舊承壓、喜憂參半。
在一眾房企中,華僑城A(SZ.000069,以下簡稱"華僑城")算不上"巨頭",但也并非"小個子"。近年來,面對泥沙俱下的房地產市場,向來低調的華僑城也無法"免俗",其毛利率、凈利潤等指標出現(xiàn)不同程度的下探。作為以房地產、文旅為主營業(yè)務的老牌房企,華僑城從創(chuàng)企至今經歷過多個行業(yè)"至暗"時刻,但每次都在急湍中站穩(wěn)了腳跟。"穩(wěn)",是市場對華僑城的普遍印象,其背后疊加著多重標簽:央企控股背景、業(yè)務結構穩(wěn)定、規(guī)模中游靠前……這些標簽之外,市場更看重的是——華僑城的識變應變能力。
深圳的華僑城大廈
市場評價其來有自。營收增長近兩成,貨幣資金、現(xiàn)金短債比雙升……時值中國改革開放45周年,誕生于深圳特區(qū)的華僑城正積極求變,以更靈活、更穩(wěn)健、更專業(yè)的身姿,探路可持續(xù)高質量發(fā)展。
更輕、更穩(wěn):資本結構"三升兩降"
"現(xiàn)金流、現(xiàn)金流,還是現(xiàn)金流。"
行業(yè)承壓之下,現(xiàn)金流既是市場普遍關切,也是房企當務之急,已成為懸在各家房企之上的達摩克利斯之劍。當然,觀察房企穩(wěn)健與否,現(xiàn)金流只是其中一塊切片。市場考量的,其實是包含現(xiàn)金流在內的整體資本結構。
從整體觀察華僑城A半年報,2023年上半年,公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入194.4億元,同比上升19%;累計實現(xiàn)簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬平方米。根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示,華僑城全口徑銷售額在各房企中排名第37位,較2022年同期躍升15個位次,行業(yè)地位進一步提升。往細處分析其現(xiàn)金流、負債規(guī)模與結構等維護,華僑城資本結構正持續(xù)改善,體現(xiàn)在"三升一降"。
具體而言,今年上半年,華僑城經營活動、投資活動、籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額均同比由負轉正,且增幅大于100%;貨幣資金較期初增長27億元,較2022年末增加6.4%。這在上市房企普遍縮表的當下,顯得尤為可貴。此外,從償債壓力指標來看,剔除受限制現(xiàn)金和預售監(jiān)管資金,華僑城非受限現(xiàn)金短債比為2.05,較2022年末的1.53上升明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示,110家A股上市房企中,現(xiàn)金短債比小于1倍的共有45家房企,高于2倍的僅42家。華僑城、萬科、保利發(fā)展等16家房企均處于2倍區(qū)間。
與此同時,從負債端看,華僑城負債結構正持續(xù)優(yōu)化,有息負債總額1343億元,以中長期負債為主,其中一年內以及一至兩年內到期債務占比分別降至12.1%、20.3%。
現(xiàn)金流充足、負債結構健康,讓華僑城在行業(yè)整體承壓之下負擔"更輕",走得也"更穩(wěn)",為其發(fā)展韌性提供了堅實支撐。這也意味著,在優(yōu)質資源獲取等方面,華僑城留有充足的空間和彈性。據(jù)觀察,在經歷了一段時間的謹慎投資后,華僑城今年已開始出現(xiàn)"補貨"需求,公司今年以來在成都、佛山、無錫等核心城市核心地段,獲取了多宗開發(fā)用地。1至8月,華僑城在中國房地產企業(yè)權益拿地金額排行中位列第27位,躋身粵港澳大灣區(qū)TOP10。與此相對,市場機構克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,有六成百強房企尚未拿地。
更專、更快:專業(yè)化整合煥發(fā)新活力
水泥樁林立、運輸車穿梭,人力機械齊上陣……這是記者在佛山禪城半月島項目建設現(xiàn)場看到的忙碌場景。據(jù)華僑城佛山城市公司相關負責人介紹,該項目拿地不到2個月,基坑和樁基礎工程相繼取證、破土動工。在深圳前海,由華僑城建設運營的歡樂港灣集聚了"超強"人氣,日接待游客最高超過8萬人次。"我們店平時的人流量大概400人次,日均營業(yè)額3萬元-4萬元。周末以及節(jié)假日,人流量、營業(yè)額都會大幅度增加。"喜茶(歡樂港灣店)店長吳定海說。
流程更簡、反應更快、效率更高、業(yè)務更專、項目更優(yōu),這是華僑城這些年通過深化改革帶來的"新氣象"。近年來,華僑城實施專業(yè)化整合,對各業(yè)務板塊分類歸集、統(tǒng)一管理,旗下各事業(yè)部和城市公司主要負責公司房地產開發(fā)銷售業(yè)務,主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項目則分別由旗下歡樂谷集團、旅發(fā)集團、商管公司、酒店集團等集中管理、一體運營。在此基礎上,華僑城各業(yè)務板塊推進精益管理,讓"專業(yè)人辦專業(yè)事",全面提升組織活力和經營效能。
深圳歡樂港灣的深圳前海華僑城JW萬豪酒店
經營效率更高。 6月25日,華僑城東莞城市公司松湖原岸項目第二次開盤,勁銷23億。東莞松湖原岸項目位于松山湖北部CBD核心區(qū)域,毗鄰約50萬方的月荷湖,項目內規(guī)劃有藝術展演中心、主題商業(yè)、公寓酒店以及品質住宅,是華僑城依湖而造的又一"岸"系湖居產品。華僑城東莞城市公司相關負責人告訴記者,該項目強化全流程管理,去年6月獲取地塊后,僅用70天取證并開工,從開工到開盤僅6個月。記者注意到,在更早些的4月份,該項目開盤入市即紅盤,開盤當日貨值21億的357套房源100%即被選,是東莞市今年首個突破千人登記、公開搖號的選房項目,登頂該市2023年新房首次開盤銷售榜單TOP1。
東莞松湖原岸項目,集商業(yè)地標、藝術展演中心、高級生態(tài)公園、高端住宅于一體。圖為東莞松湖原岸項目效果
運營能力更強。 在房地產開發(fā)成本高企、融資環(huán)境偏緊、整體利潤下滑的背景之下,行業(yè)普遍認為,行業(yè)已從"土地紅利""金融紅利"向"管理紅利"時代轉變。房企正尋求突破傳統(tǒng)開發(fā)模式。輕資產模式成為轉型方向之一,市場上的優(yōu)質輕資產項目也成為重點關注對象。華僑城房地產、文旅兩大主業(yè),均早已在輕資產運營模式上有所布局。以今年為例,據(jù)不完全統(tǒng)計,華僑城中標深圳前海石公園桂灣段(含雙界河河口)代建代運營項目,還與地方政府就長沙文化旅游綜合項目一期(親子樂園)達成輕資產輸出協(xié)議。此外,截至6月末,華僑城物管項目、管理面積分別較去年增加58個、提升33%。
深圳歡樂谷全新主題區(qū)“迷你世界·冒險山”將于國慶假期開放。圖為“迷你世界·冒險山”園區(qū)實景
創(chuàng)新步伐更快。 今年以來,文旅市場復蘇勢頭強勁,暑期尤為亮眼。今年上半年,華僑城旗下文旅項目共計接待游客超4400萬人次,同比增長74%。作為華僑城主題公園的產業(yè)集團和歸口管理平臺,歡樂谷集團持續(xù)以高質量供給創(chuàng)造引領新需求,暑期累計游客接待量同比增長超30%,營業(yè)收入趕超2019年同期水平,多家主題公園關鍵經營指標創(chuàng)新高。時值歡樂谷品牌25周年,深圳歡樂谷9月19日舉辦發(fā)布會,宣布由歡樂谷與迷你創(chuàng)想共創(chuàng)打造的全球首個迷你世界IP潮玩主題區(qū)"迷你世界·冒險山"將于國慶假期全新開放。"這座占地35000㎡的線下實景樂園,不僅將為游客帶來現(xiàn)實世界的趣味冒險體驗,更大的亮點還在于‘多元宇宙科技'的運用。"深圳歡樂谷副總經理傅世海介紹。
夜經濟助推文旅消費熱。圖為佛山順德歡樂海岸PLUS
華僑城目前已基本完成存量在運營項目的管理重組。公開數(shù)據(jù)顯示,華僑城A已成為社?;鸪謧}最久個股。社?;鹗巧鐣U系膬浠?#xff0c;其資金久期較長且規(guī)模較大,這些特性決定了社?;鸬耐顿Y風格以長期價值投資為主。業(yè)內人士指出,盡管華僑城今年上半年凈利潤錄得虧損,但虧損正顯著收窄,且瑕不掩瑜,綜合各項指標看,其經營十分穩(wěn)健。在中國房地產報統(tǒng)計的TOP50上市房企權益銷售比中,華僑城權益銷售占比77.56%,躋身TOP10行列。"權益銷售比例越高的房企,鎖定利潤能力更強。"前述業(yè)內人士表示。
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