近日,央行宣布降準(zhǔn),釋放大約1萬(wàn)億元的長(zhǎng)期資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng),等了一年的靴子落地,并未激起“非理性購(gòu)房”的躁動(dòng)水花。
原因無(wú)他,內(nèi)外部環(huán)境均已不再,流動(dòng)性釋放,無(wú)關(guān)樓市。
多元住房供應(yīng)體系正在深度改變著中國(guó)居住市場(chǎng)。2020年,中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%,距離發(fā)達(dá)國(guó)家的75%還有11個(gè)百分點(diǎn),按照每年1%,房地產(chǎn)開發(fā)尚有10多年時(shí)間。但天花板終究在那里,2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09,整體呈現(xiàn)靜態(tài)平衡。
當(dāng)下,公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房等多種政策性住房供應(yīng)量加大,新建住宅商品房已從短缺的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng),過(guò)去黃金時(shí)代不知“營(yíng)銷”為何物,坐等“買房人”上門搶房的開發(fā)商,現(xiàn)在正忙著線上線下全方位打營(yíng)銷戰(zhàn),搶的是如今他們口中尊稱的“客戶”。
樓市資金源已筑起“籬笆”。在降準(zhǔn)前,樓市錢袋子已經(jīng)扎緊10個(gè)月有余,多方嚴(yán)管控,“穩(wěn)”之主旋律不會(huì)變。
在開發(fā)商層面,“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)從去年8月份開始釋放,若不變綠檔,一年有息負(fù)債增長(zhǎng)30%的“過(guò)去式”變泡影,想博弈一下降至“10%”亦不行,一元負(fù)債換三元銷售規(guī)模的時(shí)代徹底結(jié)束了。
在信貸層面,“限貸令”已來(lái),2021年,央行再次給流向樓市資金加鎖,要求金融機(jī)構(gòu)制定房企的融資比例、房貸的融資比例,雙管齊下,收縮金融機(jī)構(gòu)流向房市的資金源。
在貸款利率層面,利率打折時(shí)代早成“昨日”,標(biāo)準(zhǔn)從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換到錨定LPR,LPR已連續(xù)14個(gè)月絲毫未動(dòng),個(gè)別城市二套房的利率卻漲至7%以上。同時(shí),禁止經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入樓市,一查就是數(shù)萬(wàn)億元量級(jí)的。不難看出,金融“籬笆”正力爭(zhēng)筑得全面且牢固。
在控地價(jià)方面,22城“兩集中”供地首輪出讓收官,出讓住宅土地919宗合計(jì)10560億元,綜合溢價(jià)率為14.7%,沒(méi)見著過(guò)去動(dòng)輒超60%溢價(jià)率的高價(jià)地,地王亦未再現(xiàn),地價(jià)可控之下,未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期確定性增強(qiáng)。比如,此前高熱不退的深圳樓市,6月份一、二手房成交量均回落。
上半年全國(guó)各地?cái)?shù)百條涉房政策花式“堵漏洞”,政策組合拳的聯(lián)動(dòng)性“威力”正顯。近日,“京深”等地學(xué)區(qū)房都扛不住了,連夜降數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元消息不絕于耳。想“搞錢”囤學(xué)區(qū)房再坐地起價(jià)的投資客,“信心”被打擊得再也沒(méi)法“凡爾賽”。種種跡象釋放出一種信號(hào):樓市去虛火力道正勁。
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