中央政治局近日召開(kāi)會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化意味著什么？如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？怎樣進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升？記者采訪了有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人和專(zhuān)家學(xué)者。

　　供求關(guān)系發(fā)生重大變化

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，上半年，新房和二手房成交量為10.3億平方米，同比增長(zhǎng)23.4%，與過(guò)去3年同期均值相比增長(zhǎng)1.6%。由此可見(jiàn)，新房和二手房總體交易量平穩(wěn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”，交易結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生變化，二手房交易占交易量比例有所提升。

　　從竣工看，上半年，全國(guó)房屋竣工面積3.4億平方米，同比增長(zhǎng)19.0%，增幅較一季度擴(kuò)大4.3個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e明顯增長(zhǎng)是因?yàn)楸＝粯枪ぷ黜樌七M(jìn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。

　　從待售看，今年以來(lái)商品房待售面積穩(wěn)定在6.4億平方米左右，供需狀況比較平穩(wěn)。從價(jià)格看，6月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)有漲有落，其中新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲城市有27個(gè)，比5月份增加1個(gè)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，在復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上半年全國(guó)新房和二手房網(wǎng)簽成交量依然保持增長(zhǎng)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)普跌，價(jià)格波動(dòng)處在合理范圍內(nèi)?？傮w看，結(jié)合2021年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到41平方米，2022年全國(guó)人口減少85萬(wàn)人、常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)65.22%，以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力、國(guó)內(nèi)需求不足等因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。但相比其他一些行業(yè)，房地產(chǎn)仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，進(jìn)入二季度，市場(chǎng)成交量增速有所放緩，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)受宏觀環(huán)境影響較大，居民就業(yè)壓力加大，收入預(yù)期減弱，購(gòu)房能力和意愿下降，購(gòu)房作為大宗消費(fèi)恢復(fù)相對(duì)滯后。下半年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升向好，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿也將逐步修復(fù)。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，我國(guó)新建商品房市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)下的過(guò)量供應(yīng)階段，政府應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持“房住不炒”定位的前提下，逐漸優(yōu)化調(diào)整需求管理政策。同時(shí)，還可以采用財(cái)稅和金融等政策，鼓勵(lì)居民改善住房條件以增加市場(chǎng)需求，通過(guò)土地供應(yīng)等渠道優(yōu)化新建住房供給的時(shí)序、結(jié)構(gòu)和空間分布，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求實(shí)現(xiàn)新的均衡。

　　保交樓取得積極進(jìn)展

　　2021年下半年以來(lái)，在疫情沖擊和市場(chǎng)下行壓力加大的情況下，部分長(zhǎng)期依賴(lài)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的房地產(chǎn)企業(yè)，銷(xiāo)售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致部分已售商品住宅項(xiàng)目停工或逾期交付，損害了購(gòu)房人合法權(quán)益。

　　針對(duì)部分商品住宅項(xiàng)目逾期難交付等問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部、人民銀行等部門(mén)通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款撬動(dòng)、商業(yè)銀行配套融資跟進(jìn)的方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。目前，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套。保交樓工作順利推進(jìn)，加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度，有效防范商品住房逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，提振購(gòu)房者信心，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

　　保交樓促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有序化解。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛認(rèn)為，在中央政策支持和指導(dǎo)下，地方落實(shí)屬地責(zé)任，壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)自救主體責(zé)任，通過(guò)扎實(shí)開(kāi)展工作，推動(dòng)了已售逾期難交付項(xiàng)目建成交付。保交樓工作維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，有助于加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

　　虞曉芬認(rèn)為，保交樓工作實(shí)施以來(lái)，有效消除了潛在購(gòu)房者的后顧之憂，減少了下游企業(yè)工程欠款和合同糾紛，也盤(pán)活了房企資產(chǎn)，有效地阻止了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)演變、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　劉洪玉認(rèn)為，保交樓是行業(yè)發(fā)展的道德底線，是整個(gè)社會(huì)尤其是潛在購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信任和信心的基礎(chǔ)。積極推進(jìn)保交樓，有利于增信心、建信任、穩(wěn)預(yù)期。后續(xù)保交樓任務(wù)仍然繁重，需進(jìn)一步加大政策支持力度，特別是要確保落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)16條措施和保交樓貸款支持計(jì)劃，緩解資金鏈緊張問(wèn)題。

　　適時(shí)調(diào)整優(yōu)化行業(yè)政策

　　中央政治局會(huì)議指出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，提出“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。

　　隨后，北京、上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)發(fā)聲，表示將結(jié)合本市房地產(chǎn)實(shí)際情況，抓緊落實(shí)相關(guān)會(huì)議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)人民銀行表示，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

　　從中央政治局會(huì)議到主管部門(mén)提出明確要求，再到一線城市的表態(tài)，均釋放出積極信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，有望為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　如何進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？

　　浦湛認(rèn)為，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求方面，應(yīng)針對(duì)性地調(diào)整優(yōu)化政策，如個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，只要購(gòu)房人名下無(wú)房，就可以享受首套房貸款的首付和利率標(biāo)準(zhǔn)。這些政策調(diào)整可以讓購(gòu)房人以更低首付和更優(yōu)惠的貸款利率購(gòu)房，降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了還貸壓力，有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　虞曉芬認(rèn)為，繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，對(duì)于保民生、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)等均有重大意義。要進(jìn)一步降低房貸利率和首付款比例、實(shí)施好“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低交易契稅、推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶”等，穩(wěn)市場(chǎng)需求；超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，有條件的城市穩(wěn)妥推進(jìn)城市有機(jī)更新，穩(wěn)市場(chǎng)規(guī)模；創(chuàng)造民企與國(guó)企同等融資環(huán)境、完善預(yù)售資金監(jiān)管、加大金融支持力度等，穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)。

　　中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房與住區(qū)研究所所長(zhǎng)盧華翔認(rèn)為，除了“因城施策用好政策工具箱”，還要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響再認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)的關(guān)系再認(rèn)識(shí)，從根本上增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的信心。 （經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 亢 舒）