中新網(wǎng)北京7月29日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì),就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。
住建部主管的《中國(guó)建設(shè)報(bào)》發(fā)布的這則消息引發(fā)關(guān)注。
倪虹強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì),大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
這是7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后,住建部的最新表態(tài)。58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波對(duì)此表示,這在政策的推進(jìn)方向上給出了具體的指引,重點(diǎn)在首套房的首付比例和利率,以及此前市場(chǎng)呼聲較高的對(duì)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)整。
降低首套房首付比例和貸款利率
對(duì)于降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率的表述,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,其含義在于還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%,且利率依然高于4.0%,所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作。
從首付比例看,上海易居房地產(chǎn)研究院6月26日發(fā)布的報(bào)告顯示,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。其中北京和上海的首套房首付比例是最高的,為35%;廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞等的首付比例也比較高。
從房貸利率看,貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示,7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%,均較上月下降10個(gè)基點(diǎn)。其中,一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%,二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%,三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%。
“目前多個(gè)一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高,部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR?!敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示,短期來(lái)看,一二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率,首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。
值得關(guān)注的是,隨著新增房貸利率的不斷下調(diào),降低存量房貸利率也呼聲再起。7月14日,中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上表示:“按照市場(chǎng)化、法治化原則,我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?!?/p>
“認(rèn)房不用認(rèn)貸”或有更大影響
個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述則被認(rèn)為有更大的新意,也是最受關(guān)注的部分。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,這能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。
陳文靜解釋稱(chēng),“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過(guò)購(gòu)房貸款記錄,再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清,也會(huì)被認(rèn)定為二套,而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房,阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。
“從各地實(shí)際操作看,尤其以一線城市為例,在這個(gè)領(lǐng)域政策過(guò)緊,也導(dǎo)致了二套房認(rèn)購(gòu)成本過(guò)高?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,該表述對(duì)于一線城市影響是最大的,在相關(guān)領(lǐng)域或許會(huì)有持續(xù)寬松的政策變化。
嚴(yán)躍進(jìn)以北京為例解釋稱(chēng),當(dāng)前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,導(dǎo)致很多購(gòu)房者在換房過(guò)程中,首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。
陳文靜預(yù)計(jì),短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化,一線城市亦存在空間。值得關(guān)注的是,武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個(gè)別主城區(qū)限購(gòu),非限購(gòu)區(qū)域首套首付已降至20%,限購(gòu)區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。
另外,在支持改善需求方面,住建部還提到了“改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免”。
“這主要還是應(yīng)理解為免個(gè)稅的政策??傮w上看,降低交易稅費(fèi),如通過(guò)降低個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、中介費(fèi)用等降低購(gòu)房成本,也有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。陳文靜也表示,預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。
各地優(yōu)化政策節(jié)奏或?qū)⒓涌?/strong>
24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),首次明確提出,適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,住建部本次表態(tài)中提及的措施比較明確,即降低住房消費(fèi)門(mén)檻、成本,能夠改善預(yù)期并釋放需求。降利率、降首付、降稅收適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時(shí)期的供求關(guān)系新形勢(shì),有的放矢地支持改善型需求。
“考慮到熱點(diǎn)城市剛需集中,換房需求開(kāi)始主導(dǎo),此次政策降低成本和門(mén)檻會(huì)有效果,但具體的效果還要看后續(xù)各地推進(jìn)落實(shí)的情況,要看金融財(cái)稅部門(mén)后續(xù)的政策實(shí)施?!崩钣罴握f(shuō)。
“對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō),核心問(wèn)題是能讓真正的改善需求得到相匹配的政策支持?!睆埐A(yù)計(jì),下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢(shì)不變,尤其一二線熱點(diǎn)城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、稅費(fèi)減免等方向的政策會(huì)加快出臺(tái)。
“整體來(lái)看,主管部門(mén)的發(fā)聲不僅有助于提振市場(chǎng)信心,同時(shí)也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍。預(yù)計(jì)各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快,特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。”陳文靜認(rèn)為。
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