春節(jié)假期之后，深圳、杭州、廣州、南京等多個熱點地區(qū)頻頻發(fā)布樓市調(diào)控新措施。據(jù)統(tǒng)計，2021年以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控已累計高達70余次。調(diào)控內(nèi)容主要集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場亂象等。

業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控對市場短期有降溫的作用，預計2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。但從長期來看，針對打新潮及經(jīng)營貸的調(diào)控力度將決定樓市走勢。

密集調(diào)控

深圳2021年以來已發(fā)布多次樓市調(diào)控政策，對前期執(zhí)行的調(diào)控政策“打補丁”。最新一次調(diào)控內(nèi)容顯示，夫妻離婚并將房產(chǎn)分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內(nèi)不得在深圳市購買商品房(3年內(nèi)再婚或復婚的，也適用本規(guī)定)。

2月18日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于提供虛假購房報名資料人員的通報》(簡稱《通報》)。《通報》指出，御潮府、丹楓四季院、君品名邸、紫璋臺公寓等9個項目中有27戶家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實情況。根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組《關(guān)于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》第十二條規(guī)定，決定對這27戶家庭實施禁搖一年的處罰。

中國指數(shù)研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認為，此次處罰表明了政府態(tài)度，在房住不炒大基調(diào)下，要加強市場監(jiān)管和規(guī)范，雖然不能完全堵死政策的一些漏洞，但能起到敲山震虎的作用。

中國證券報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控已累計高達70余次。房地產(chǎn)調(diào)控政策集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場亂象等方面。

“打新帶來的套利投資客、疫情導致的學區(qū)房回購潮、銀行企業(yè)貸與按揭貸之間的巨大利差是推動熱點地區(qū)樓市出現(xiàn)火爆跡象的三大主要原因。在房住不炒背景下，過熱地區(qū)出臺調(diào)控政策是在情理之中。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，“從各地發(fā)布的樓市調(diào)控政策內(nèi)容來看，上海、深圳、杭州等前期房價上漲明顯的城市，2021年出臺的都是樓市‘打補丁’政策，方向主要針對房地產(chǎn)市場的資金面、購房資格等?！?/p>

針對調(diào)控效果，張大偉稱，調(diào)控對于市場短期有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因。所以，具體效果如何需要看針對打新潮及經(jīng)營貸的“補丁”政策與執(zhí)行力度。

一線城市加速上漲

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)看，1月，以一線城市為代表的多個地區(qū)房價呈加速上漲趨勢，這些地區(qū)2021年以來基本都發(fā)布了樓市調(diào)控政策。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上個月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上個月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從統(tǒng)計局公布的1月數(shù)據(jù)來看，4個一線城市均呈現(xiàn)房價環(huán)比上漲趨勢，并且一、二手房房價上漲都有擴大跡象。其中，二手房漲幅超過新房。這說明，房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。雖然深圳、廣州等城市在2020年已經(jīng)出臺相關(guān)政策，但人口流入以及取得購房資格人數(shù)不斷增多，導致市場需求在一定階段集中釋放。二手房價格上漲和教育資源有較大關(guān)聯(lián)，對應(yīng)優(yōu)質(zhì)教育資源的房源價格漲幅較為明顯。

張波指出，市場依然存在炒作者，也有部分房地產(chǎn)從業(yè)者和一些不良自媒體跟風炒作。北京、上海、深圳在一季度已頻頻出臺政策，堵漏洞、控金融、打炒作的信號十分明顯。雖然之前一線城市調(diào)控政策的嚴厲程度從全國來看已屬“頂格”，但不代表沒有進一步收緊的空間，不代表會任由投資炒作氛圍提升。

相比之下，二三線城市的漲幅擴大趨勢明顯減小，尤其是三線城市上漲幅度已明顯趨緩。張波表示，二三線城市的市場分化依然延續(xù)，部分二線城市熱點區(qū)域的“紅盤”受限價因素影響，無需促銷，市場關(guān)注度也會極高，甚至需要出臺政策來保障無房戶優(yōu)先購房；而非熱點的三四線城市，年初降溫明顯，尤其是軌道未覆蓋，配套不完善的區(qū)域，房價上升乏力。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在調(diào)控密集出臺及春節(jié)假期影響下，2月以來房地產(chǎn)市場降溫，房價上漲動力走弱，預計2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月以來，一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場景氣度已高位走平或回落，業(yè)主報價由漲轉(zhuǎn)跌。2021年仍是房價上漲與調(diào)控博弈加劇的一年，總體看，房價漲幅會較2020年有所收窄。區(qū)域上，從春節(jié)后首周分城市貝殼二手房市場景氣指數(shù)看，上半年長江沿線部分城市如寧波、無錫等房價上漲壓力仍較大。

“搶人”政策加碼

近期，部分熱點地區(qū)針對人才落戶、人才住房建設(shè)等方面，出臺了較為積極的調(diào)控措施，給這些地區(qū)未來樓市走勢增加了新的想象空間。

南京市日前發(fā)布落戶新政，浦口、六合、溧水、高淳四區(qū)落戶限制放寬，對持有上述四區(qū)居住證、繳納城鎮(zhèn)職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶。同時，江蘇省內(nèi)居住和社保繳納年限可累計互認，并探索與長三角城市群中具備條件的省外城市實施戶籍準入年限同城化累計互認。這意味著，南京市面向整個江蘇省乃至長三角城市群打開了落戶大門。

中指研究院南京分院總經(jīng)理高小妹認為，南京市四個郊區(qū)入戶門檻的降低，客觀上會給南京市帶來人口的流入，增加潛在的購房需求。但有可能出現(xiàn)投資客通過戶籍政策繞開限購買房的行為，未來南京市可能會出臺相應(yīng)的購房政策限制炒房客行為，真正實現(xiàn)留住人。

除南京市外，廣州市也在近日印發(fā)了《廣州南沙新區(qū)創(chuàng)建國際化人才特區(qū)實施方案》，要求到2035年全面建成國際化人才特區(qū)，成為粵港澳大灣區(qū)人才集聚新高地；建立涵蓋人才住房補貼、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房的人才安居體系，力爭三年內(nèi)新增1萬套人才公寓和共有產(chǎn)權(quán)房，便利境外人才和重點發(fā)展領(lǐng)域急需人才區(qū)內(nèi)購房。