根據對賭協(xié)議，萬達商業(yè)要在2023年10月31日前完成上市，王健林所剩的時間已經不多了，選擇重回港股，或許是明智之選。

兜兜轉轉近5年，萬達商業(yè)的A股IPO排隊之路終止了。

3月24日早間，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（簡稱“萬達商業(yè)”或“萬達商管”）發(fā)布通告稱，基于對自身戰(zhàn)略的研判，決定對本公司從事輕資產商業(yè)運營、科技、數(shù)據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內外上市，因此決定撤回萬達商業(yè)A股的IPO申請。

至此，萬達商業(yè)超過5年之久的A股IPO排隊之旅，以主動撤回而告一段落，而“盡快實現(xiàn)境內外上市”的表態(tài)，則表明了萬達商業(yè)即將開始資本市場的新征程。

“A股已經有多少年沒有地產公司上市了，現(xiàn)在房企面臨的調控壓力很大，融資環(huán)境緊張，房企在A股上市依然很難。”一位行業(yè)資深人士對《中國企業(yè)家》感慨道。

在他的觀察中，國內A股市場已經有近10年時間，未有地產公司成功通過IPO。這意味著，監(jiān)管層面依然對地產上市抱有謹慎態(tài)度。盡管萬達完成了輕資產轉型，但“不是A股不接受萬達，是A股不接受地產公司?！痹撊耸客茢喾Q。

萬達商業(yè)以房地產業(yè)務起家，通過商業(yè)地產占領市場后，2015年開始啟動輕資產轉型戰(zhàn)略，如今的萬達商業(yè)已變成了一家輕資產的商業(yè)管理運營企業(yè)。而目前，在港股市場上，物業(yè)管理企業(yè)的市值水平遠高于地產企業(yè)?？梢詤⒄盏氖?#xff0c;在此前上市的物業(yè)管理企業(yè)中，也不乏以商業(yè)管理能力見長者，比如，華潤萬象生活、卓越商企服務、金融街物業(yè)等。

“撤離”A股后，未來萬達商業(yè)以商業(yè)管理運營企業(yè)的身份回港上市，已成為業(yè)內共識。值得關注的是，萬達商業(yè)一旦重新登陸香港資本市場，還會受到資本市場的追捧嗎？

曲折上市路

萬達商業(yè)上市之路充滿曲折。

2014年12月23日，萬達商業(yè)在港交所上市，是其首次登陸資本市場，這也成為當年港交所最大的IPO。但因內地和香港市場的估值落差，萬達商業(yè)的市值遭遇嚴重低估，股價也長期低迷，這些都讓萬達商業(yè)的投資者們感到沮喪。

2016年3月，在登陸港交所600多天后，萬達商業(yè)選擇從港交所退市，同時推動萬達商業(yè)回國內A股上市。

據《中國企業(yè)家》了解，實際上，早在2015年9月，萬達商業(yè)就啟動了在內地IPO的上市程序，向證監(jiān)會遞交了招股書。當時萬達商業(yè)擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，公司的地產屬性濃厚。

近年來，房地產調控政策日益趨嚴，房企在國內上市基本無望。之前已遞交材料、已受理的國內地產企業(yè)就陷入了漫長的IPO排隊周期，而在A股上市排隊的房企中，排名最靠前就是萬達商業(yè)。

與此同時，萬達商業(yè)還主動求變，全面轉型輕資產，進一步優(yōu)化上市資產屬性。經過一番調整，萬達商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f達廣場為主的商業(yè)部分。

甚至萬達連公司名字都改了，以凸顯萬達商業(yè)“從重變輕”的決心。2018年3月1日，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司更名為大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司。從“商業(yè)地產”到“商業(yè)管理”，萬達商業(yè)宣布不再進行房地產開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。

盡管如此，萬達商業(yè)A股IPO之旅依然無法改變終止的命運。

值得注意的是，2016年9月，萬達商業(yè)從港股私有化退市，并引入戰(zhàn)略投資，同時簽署了對賭協(xié)議，雙方約定，萬達商管將于2018年8月完成A股上市。

不過，2016年以來，國家政策就關閉了房企國內上市的大門。萬達商業(yè)、富力地產、恒大等至今未能完成A股上市。隨后在2018年初，萬達商管與戰(zhàn)投簽署了第二份對賭協(xié)議，約定于2023年10月31日前完成上市。

距離2016年已經過去了五年，距離2018年已經過去了三年，這期間，萬達商業(yè)的回A上市路，從某種意義上來說，基本沒有實質性進展。

一個嚴峻現(xiàn)實是，所剩的時間窗口在慢慢消失，萬達商管亟待調整?！?018年融創(chuàng)、騰訊入股萬達時，就是奔著上市去的，總要給投資人一個交代?！蹦承袠I(yè)人士稱。

王健林主動求變

此次萬達商業(yè)主動撤回A股的IPO申請，意味著不愿意繼續(xù)被動等待，而是選擇主動求變。萬達方面的相關人士稱，從公告里不難看出，此次萬達商業(yè)要徹底輕資產化，進行輕資產重組之后的萬達商業(yè)，或會受到資本市場青睞。

輕資產后的萬達商業(yè)，無疑是奔著香港市場去的。2016年的退市公告中顯示，萬達商業(yè)長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規(guī)則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產業(yè)公司繼續(xù)到香港上市。

兜兜轉轉五年間，王健林又回到“原點”。

行業(yè)人士推斷，目前物管行業(yè)的高估值，或是萬達選擇再度回港上市的重要原因?？硕饠?shù)據顯示，2019年，在港上市的內資物管企業(yè)平均市盈率是49倍。2020年，平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業(yè)。

萬達的戰(zhàn)略調整，也與過去一年里，萬達的商業(yè)和零售業(yè)遭疫情嚴重沖擊有直接關系。在復工復產后，國家啟動了疫情專項債，萬達商管借此積極發(fā)行債券，償還到期債務和補充資金，以確?，F(xiàn)金流動性。

其中，2020年3月13日，萬達商管一筆98億元的小公募債券獲得上交所受理；3天后，萬達廣場一筆39億元ABS再度獲深交所受理。

盡管有借款補充流動性，但在目前經營情況欠佳的情況下，萬達商管依然面臨著不小的挑戰(zhàn)性。

萬達集團最重要的四大核心業(yè)務：商業(yè)地產（萬達廣場）、萬達電影、萬達體育、萬達酒店，幾乎都是受疫情嚴重影響的行業(yè)。

其中，萬達的影視業(yè)務受影響最大，據萬達電影業(yè)績預告顯示，2020年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損61.5億至69.5億元，遠遠超過2019年的47億元虧損金額。

與院線相比，以萬達廣場為代表的商業(yè)地產業(yè)務，雖然并未全線停擺，但受到的負面沖擊也比較大。受疫情沖擊最嚴重的2020年一季度，萬達商業(yè)管理集團（萬達的核心子公司）的經營性現(xiàn)金流凈額為-39億元。

與此同時，萬達商管債務壓力仍然較大。據Wind數(shù)據顯示，2021年，萬達商管到期的公開債務為367.5億元。

2020年9月底，萬達商管集團透露，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施“輕資產”戰(zhàn)略。2020年9月，萬達商管集團總裁肖廣瑞在接受媒體采訪時表示，這是萬達商管集團董事會做出的決定。

萬達商管“輕資產”項目發(fā)展超出預期。

數(shù)據顯示，2020年前9個月，萬達商管已簽約的“輕資產”項目為53個，是2019年全年簽約40個“輕資產”項目的1.3倍。截至2020年12月25日，萬達已完成2020年初制定的全年開業(yè)45個萬達廣場的目標。

萬達后續(xù)還需自己進行“造血”。行業(yè)人士指出，恒大地產回A失敗所發(fā)出的信號，使得萬達商管實施的“去房地產化”和全面轉型輕資產的戰(zhàn)略，成為王健林更加堅定的選擇。不過在“從輕”后，如何解決企業(yè)收益水平偏低等問題，還需要萬達商管進一步思考和解決。